{"id":6638,"date":"2018-01-20T11:41:28","date_gmt":"2018-01-20T09:41:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/?p=6638"},"modified":"2021-02-01T01:58:19","modified_gmt":"2021-01-31T23:58:19","slug":"unbefristeten-mietvertrag-ueber-wohnraum-abschliessen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/unbefristeten-mietvertrag-ueber-wohnraum-abschliessen\/","title":{"rendered":"Unbefristeten Mietvertrag \u00fcber Wohnraum abschlie\u00dfen"},"content":{"rendered":"<div><img decoding=\"async\" class=\"alignleft size-full wp-image-516\" title=\"documents\" src=\"https:\/\/www.rentila.de\/assets\/img\/blog\/blog_advice_1.png\" alt=\"Unbefristeten Mietvertrag \u00fcber Wohnraum abschlie\u00dfen\" width=\"100%\" height=\"\" \/><\/div>\n<div class=\"sommaire\">\n<div class=\"phase-content__flag phase-1\">Zusammenfassung<\/div>\n<ol>\n<li><a href=\"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/unbefristeten-mietvertrag-ueber-wohnraum-abschliessen\/#1\">Mietvertrag, ein unverzichtbares Dokument<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/unbefristeten-mietvertrag-ueber-wohnraum-abschliessen\/#2\">Pflichtangaben<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/unbefristeten-mietvertrag-ueber-wohnraum-abschliessen\/#3\">Miete, Mietnebenkosten und Mietkaution<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/unbefristeten-mietvertrag-ueber-wohnraum-abschliessen\/#4\">Unzul\u00e4ssige Bestimmungen im Mietvertrag und die Folgen<br \/>\n<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2019\/01\/colocation-bail-professionnel\/#5\">Salvatorische Klausel im Mietvertrag \u2013 ja oder nein?<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n<p class=\"lead\">Im Gegensatz zu Zeitmietvertragen mit einer Laufzeit unter einem Jahr sind zeitlich unbegrenzte Mietvertr\u00e4ge \u00fcber Wohnraum grunds\u00e4tzlich auch in m\u00fcndlicher Form m\u00f6glich. Empfehlenswert ist das allerdings nicht. Es gelten in diesem Falle die gesetzlichen Regelungen des BGB, welches tendentiell eher mieterfreundlich ist und Vermieter ohne anderslautende vertragliche Vereinbarungen das Nachsehen haben. Daher ist es ratsam, immer einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen. Mietrechtsstreitigkeiten lassen sich leider nie zu 100 % verhindern, durch einen korrekt aufgesetzten Mietvertrag legen Sie allerdings ein solides Fundament und die h\u00f6chstm\u00f6gliche Sicherheit f\u00fcr beide Vertragsparteien.<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<blockquote><p>In Deutschland herrscht grunds\u00e4tzlich Vertragsfreiheit.<\/p><\/blockquote>\n<p>D.h. Vermieter d\u00fcrfen mit einem Mietinteressent ihrer Wahl einen Vertrag schlie\u00dfen und in diesem schriftlich miteinander festhalten, womit beide einverstanden sind. Doch Vorsicht:<\/p>\n<blockquote><p>Nicht alle Bestimmungen sind rechtswirksam.<\/p><\/blockquote>\n<p>Versto\u00dfen Sie gegen Gesetze oder die aktuelle Rechtssprechung, k\u00f6nnen Sie nichtig sein \u2013 selbst, wenn urspr\u00fcnglich beide Parteien ihre Unterschrift darunter gesetzt haben. Manchmal lauern die T\u00fccken an Stellen, an denen Sie sie nicht vermuten w\u00fcrden.<\/p>\n<p>Rentila stellt Ihnen daher einen Muster-Mietvertrag f\u00fcr private Wohnr\u00e4ume, ob Haus oder Wohnung, zur Verf\u00fcgung. Zus\u00e4tzlich erfahren Sie in diesem Artikel, welche Angaben im Mietvertrag essentiell sind und welche nicht hineingeh\u00f6ren.<\/p>\n<h2 id=\"1\">Mietvertrag, ein unverzichtbares Dokument<\/h2>\n<p>Der Mietvertrag ist ein wichtiges Papier zwischen Vermieter und Mieter. Es enth\u00e4lt eine detaillierte Beschreibung der Unterkunft einschlie\u00dflich Nebengeb\u00e4ude wie Garage, Keller und Garten. Er bestimmt &#8211; neben den gesetzlichen Vorgaben &#8211; die Rechte und Pflichten jeder Unterzeichnerpartei. Er vermeidet Probleme oft, noch bevor sie entstehen. Und kommt es doch zum Streit, kann helfen, Rechtsstreitigkeiten einfacher zu kl\u00e4ren.<\/p>\n<h2 id=\"2\">Pflichtangaben<\/h2>\n<p>Die genauen Bestimmungen in einem Mietvertrag \u00fcber Wohnraum sind gesetzlich nicht geregelt. Im Grunde w\u00fcrden bereits die folgenden Punkte gen\u00fcgen:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Die Unterzeichner des Vertrags<\/strong><br \/>\nNennen Sie den Namen und die Adresse des Vermieters und des Mieters bzw. der Vermieter und der Mieter im Falle mehrerer Personen. Ist der Vermieter nicht auch selbst Eigent\u00fcmer, muss der bevollm\u00e4chtigte Verwalter entsprechend genannt werden.<\/p>\n<div class=\"alert alert-success\"><span class=\"lead\">Wichtig!<\/span><br \/>\nBei mehreren Mietern f\u00fcr dieselbe Wohnung muss jeder Mieter den Vertrag unterschreiben.<\/div>\n<\/li>\n<li><strong>Angaben zur Mietsache<\/strong><br \/>\nDie Lage des Mietobjekts \u2013 bei Mehrfamilienh\u00e4usern auch die genaue Lage der Wohnung innerhalb des Ge\u00e4udes \u2013 sowie die Hauptmerkmale des Wohnraums. Dazu z\u00e4hlen beispielsweise Objektart (z.B. Einfamilienhaus oder Wohnung), m\u00b2-Angabe, Anzahl der Zimmer, Ausstattung (z.B. K\u00fcche, Bodenbel\u00e4ge), mitvermietete Terrassen\/Gartenanlagen und sonstiges.<\/li>\n<li><strong>Die H\u00f6he der Miete und der Mietnebenkosten und ggf. die Vereinbarung einer Mietkaution.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>In der Praxis kommen allerdings noch eine Reihe weiterer Klauseln hinzu, mit denen Sie sich als Vermieter weitergehender absichern k\u00f6nnen.<\/p>\n<h2 id=\"3\">Miete, Mietnebenkosten und Mietkaution<\/h2>\n<p>Beachten Sie hierbei, dass Sie die Miete fr\u00fchstens nach 12 Monaten Mietdauer erh\u00f6hen k\u00f6nnen und auch dann nur bis zur angemessenen, orts\u00fcblichen Vergleichsmiete.<\/p>\n<p>Mietnebenkosten umfassen beispielsweise die Heizungswartung, den Schornsteinfeger, die Kosten f\u00fcr die M\u00fcllabfuhr oder auch Erhaltungsma\u00dfnahmen, nicht zu verwechseln mit Modernisierungen und Instandsetzungsarbeiten. Letztliche sind nicht auf den Mieter umlegbar.<br \/>\nAls Vermieter sind Sie verpflichtet, anschlie\u00dfend j\u00e4hrlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. \u00dcbersch\u00fcsse sind dem Mieter zur\u00fcckzuzahlen, h\u00f6here Forderungen, die die monatlichen Vorauszahlungen nicht decken konnten, sind vom Mieter nachzuzahlen.<\/p>\n<p>Zudem ist es \u00fcblich und zu Ihrer Sicherheit unbedingt ratsam, eine Mietkaution zu verlangen. Hierf\u00fcr sind etwa 3 Nettomieten denkbar und auch \u00fcblich. Beachten Sie, dass Sie die Mietkaution verzinst anlegen m\u00fcssen \u2013 der Mieter hat einen Anspruch darauf.<\/p>\n<h2 id=\"4\">Unzul\u00e4ssige Bestimmungen im Mietvertrag und die Folgen<\/h2>\n<p>Zwar herrscht in Deutschland grunds\u00e4tzlich Vertragsfreiheit, doch dennoch sind nicht alle Klauseln in Mietvertr\u00e4gen rechtswirksam. Es ist davon auszugehen, dass vor allem in Altvertr\u00e4gen, doch auch in etlichen neu abgeschlossenen Vertr\u00e4gen, unzul\u00e4ssige Klauseln stecken.<br \/>\nDie am weitesrten verbreiteten Klauseln, die lt. deutscher Rechtssprechung allerdings unzul\u00e4ssig sind, sind die Folgenden:<\/p>\n<table>\n<tbody>\n<tr>\n<td width=\"302\"><strong>Raucherklausel<\/strong><\/td>\n<td width=\"302\">Das Rauchen geh\u00f6rt laut BGH zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch der Wohnr\u00e4ume und kann nicht vertraglich verboten werden. F\u00fcr eventuell daraus resultierende Sch\u00e4den an der Mietsache kann der Mieter jedoch durchaus schadensersatzpflichtig sein, z.B. bei Brandl\u00f6chern im Boden oder der Notwendigkeit, neu zu tapezieren.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"302\"><strong>Unklare Nebenkosten<\/strong><\/td>\n<td width=\"302\">Eine pauschale Klausel, nach der der Mieter alle umlagef\u00e4higen Nebenkosten zu zahlen hat, ist unwirksam. Z\u00e4hlen Sie lieber alle Posten namentlich auf.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"302\"><strong>Tierhaltungsverbot<\/strong><\/td>\n<td width=\"302\">Die Haltung von Tieren darf nicht pauschal verboten werden. Sogenannte Kleintiere, zum Beispiel Kaninchen oder ein Aquarium, geh\u00f6ren zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch. Die Haltung von Hunden und weiteren gr\u00f6\u00dferen oder ggf. gef\u00e4hrlichen Tieren kann hingegen ausgeschlossen werden.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"302\"><strong>Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/strong><\/td>\n<td width=\"302\">Auch wenn es f\u00fcr Vermieter vorteilhaft w\u00e4re, k\u00f6nnen dem Mieter nicht pauschale Sch\u00f6nheitsreparaturen aufgetragen werden. Tapeten- und Farbarbeiten sowie das Verschlie\u00dfen von Bohrl\u00f6chern sind erlaubt, Bodenerneuerungen, Parkettaufarbeitung und Co. hingegen nicht. Grunds\u00e4tzlich muss der Vermieter auch einen Verschlei\u00df durch durchschnittlichen Gebrauch der Mietsache tolerieren.<br \/>\nAuch starre, vorgegebene Fristen f\u00fcr Renovierungen und Sch\u00f6nheitsreparaturen sind unzul\u00e4ssig. Entscheidend ist, dass die Wohnung bei R\u00fcckgabe vermietbar ist.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"302\"><strong>Wandfarbe<\/strong><\/td>\n<td width=\"302\">Eine klassisch wei\u00df gestrichene Wohnung vermieten, bunte W\u00e4nde zur\u00fcckerhalten \u2013 f\u00fcr viele Vermieter eine Alptraumvorstellung. Untersagen darf er seinen Mietern eine bunte Wandgestaltung zwar nicht, allerdings kann er verlangen, dass das Mietobjekt bei Mietende in einem neutralen Farbton gestrichen zur\u00fcckgegeben wird.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"302\"><strong>Handwerkerklausel<\/strong><\/td>\n<td width=\"302\">Wer Pfusch durch Handanlegen des Mieters vermeiden will, nimmt in den Mietvertrag gerne eine Klausel auf, wonach Arbeiten am Mietobjekt von einem Fachbetrieb durchgef\u00fchrt werden m\u00fcssen. Auch diese w\u00e4re unwirksam. Der Vermieter hat Anspruch auf eine sachgerechte Durchf\u00fchrung von Reparaturen und Co. \u2013 traut der Mieter sich dies alleine zu, darf er es auch selbst erledigen. Das Arbeiten an sensiblen Bereichen, wie beispielsweise Elektroinstallationen, ist davon allerdings ausgenommen.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"302\"><strong>Vertragsstrafen<\/strong><\/td>\n<td width=\"302\">Vertragsstrafen, z.B. bei Verletzung der Hausordnung, oder Mahngeb\u00fchren f\u00fcr versp\u00e4tete Mietzahlungen, sind im Mietvertrag \u00fcber privaten Wohnraum ebenfalls unzul\u00e4ssig.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Enthalten Ihre Mietvertr\u00e4ge derartige Klauseln, sind diese unwirksam und es gelten stattdessen die Regeln des BGB &#8211; und die k\u00f6nnen f\u00fcr Sie unvorteilhafter sein, als wenn Sie diese Punkte zwar vertraglich regeln, dabei aber darauf achten, nicht gegen die aktuelle Rechtssprechung zu versto\u00dfen.<\/p>\n<h2 id=\"5\">Salvatorische Klausel im Mietvertrag &#8211; ja oder nein?<\/h2>\n<p>In viele Vertragswerke wird die sog. Salvatorische Klausel aufgenommen. Sie soll sicherstellen, dass an die Stelle der unwirksamen Klausel im Fall der F\u00e4lle eine Regelung tritt, die der unwirksamen Klausel am ehesten kommt, aber (gerade noch) rechtswirksam ist und zudem nicht der gesamte Vertrag unwirksam wird.<br \/>\nIm Mietrecht unterscheidet man die salvatorische Erhaltungsklausel und die salvatorische Erg\u00e4nzungsklausel. Eine Erhaltungsklausel wie <em>\u201eSollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise gegen zwingendes Recht versto\u00dfen oder aus anderen Gr\u00fcnden nichtig oder unwirksam sein, bleibt die G\u00fcltigkeit der \u00fcbrigen Bestimmungen unber\u00fchrt\u201c<\/em> ist wirksam, eine Erg\u00e4nzungsklausel wie <em>\u201eDie nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine solche zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten in zul\u00e4ssiger Weise am n\u00e4chsten kommt\u201c<\/em> hingegen nicht. Der Bundesgerichtshof hat bereits in etlichen F\u00e4llen deutlich gemacht, dass im Falle einer unwirksamen Klausel ohnehin die Bestimmungen des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (BGB) Anwendung finden.<\/p>\n<blockquote><p>Die salvatorische Erg\u00e4nzungsklausel ist in Mietvertr\u00e4gen daher nicht sch\u00e4dlich, aber auch nicht n\u00fctzlich.<\/p><\/blockquote>\n<p>In unserem Rentila Muster-Mietvertrag bieten wir Ihnen einen vollst\u00e4ndigen Mietvertrag mit allen wichtigen Punkten und ohne unzul\u00e4ssige Bestimmungen. Einzelne Punkte k\u00f6nnen nat\u00fcrlich individuell abge\u00e4ndert oder gestrichen werden.<br \/>\n<!--\n\n\n<div class=\"alert alert-success\"><span class=\"lead\">Praktisch!<\/span>\nHier gelangen Sie zum Muster-Mietvertrag\n--><br \/>\n<div class=\"rpbt_shortcode\">\n<h3>Related Posts<\/h3>\n<ul>\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t<li>\n\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/10-aufgaben-beim-einzug-eines-neuen-mieters\/\">10 Aufgaben zum Einzug eines neuen Mieters<\/a>\n\t\t\t<\/li>\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t<li>\n\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/investition-in-mieetimmobilien-ein-ratgeber\/\">Der ultimative Ratgeber zur Investition in Mietimmobilien<\/a>\n\t\t\t<\/li>\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t<li>\n\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/was-ist-eine-mietausfallversicherung\/\">Was ist eine Mietausfall\u00adversicherung und lohnt sie sich f\u00fcr Vermieter?\u00a0<\/a>\n\t\t\t<\/li>\n\t\t\t<\/ul>\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Zusammenfassung Mietvertrag, ein unverzichtbares Dokument Pflichtangaben Miete, Mietnebenkosten und Mietkaution Unzul\u00e4ssige Bestimmungen im Mietvertrag und die Folgen Salvatorische Klausel im Mietvertrag \u2013 ja oder nein? 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