{"id":7055,"date":"2019-09-29T10:58:59","date_gmt":"2019-09-29T08:58:59","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/?p=7055"},"modified":"2025-11-12T22:50:44","modified_gmt":"2025-11-12T20:50:44","slug":"eigentuemer-und-mieter-die-vor-der-energetischen-sanierung-der-mietimmobilie-stehen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/eigentuemer-und-mieter-die-vor-der-energetischen-sanierung-der-mietimmobilie-stehen\/","title":{"rendered":"Eigent\u00fcmer und Mieter, die vor der energetischen Sanierung der Mietimmobilie stehen"},"content":{"rendered":"<div><img decoding=\"async\" class=\"alignleft size-full wp-image-516\" title=\"newspaper\" src=\"https:\/\/www.rentila.de\/assets\/img\/blog\/blog_certificates.png\" alt=\"Eigent\u00fcmer und Mieter, die vor der energetischen Sanierung der Mietimmobilie stehen\" \/><\/div>\n<p class=\"lead\">Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) sieht die energetische Verbesserung von Neu- und Altbauten vor, um sich einem klimaneutralen Geb\u00e4udestand anzun\u00e4hern. Mit der Verordnung kommen jedoch auch Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern. Insbesondere sieht die Verordnung die Vorlagepflicht eines Energieausweises durch den Vermieter und die Umlegung der Energieausweiskosten auf den Mieter vor. Als Folge der durch die Verordnung beg\u00fcnstigten energetischen Ma\u00dfnahmen kann der Vermieter die energetischen Modernisierungen in Form einer Mieterh\u00f6hung auf den Mieter umlegen, welcher kein Mietminderungsrecht w\u00e4hrend der Ausf\u00fchrung, jedoch ein au\u00dferordentliches K\u00fcndigungsrecht erh\u00e4lt.<\/p>\n\n\n<!--more-->\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"1\">Die Bedeutung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014)<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Geb\u00e4udestand zu erreichen. Zu diesem Zweck wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) erlassen. <\/p>\n\n\n\n<p>Diese sieht vor, dass <strong>Vermieter in allen kommerziellen Immobilienanzeigen bestimmte Energiekennwerte auff\u00fchren m\u00fcssen<\/strong>. Die Energiekennwerte dienen der Information des Mieters \u00fcber die energetische Qualit\u00e4t eines Mietshauses. Zu beachten ist hierbei, dass sich die Werte auf die Wohnfl\u00e4che und nicht auf die Geb\u00e4udenutzfl\u00e4che beziehen. <\/p>\n\n\n\n<p>Pflichtangaben f\u00fcr Wohngeb\u00e4ude:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), <\/li><li>der entsprechende Kennwert (Endenergiebedarf, Energieverbrauchskennwert), <\/li><li>Baujahr, <\/li><li>Angaben zur Befeuerungsart (wesentliche Energietr\u00e4ger der Heizung) und <\/li><li>Energieeffizienzklasse (nur f\u00fcr ab 01.05.2014 neu ausgestellte Ausweise).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Sp\u00e4testens bei der Besichtigung muss dann ein Energieausweis vorgezeigt werden <\/strong>(\u00a7 16 Abs. 2 EnEV).  Der Energieausweis zeigt an, wie viel Heizenergie pro m\u00b2 beheizte Fl\u00e4che ein Geb\u00e4ude verbraucht.  Durch die gesetzlich genannte Vorzeigepflicht an \u201epotenzielle Mieter\u201c sind Vermieter nur zur Vorlage an Mietinteressenten verpflichtet, die tats\u00e4chlich f\u00fcr den Vermieter als Mieter in Betracht kommen. Bei Vertragsabschluss muss dem Mieter dann eine Kopie des Energieausweises \u00fcbergeben werden.  Hierbei kann ein vor dem 1.05.2014 erstellter Energieausweis verwendet werden, sofern er jedoch alle Mindestangaben enth\u00e4lt.  Nach Ablauf der 10-j\u00e4hrigen G\u00fcltigkeit des Energieausweises hat der Mieter einen Anspruch auf Vorlage des aktualisierten Ausweises. Wird der Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollst\u00e4ndig oder nicht rechtzeitig vorgelegt, drohen dem Vermieter Bu\u00dfgelder von bis zu 15.000 Euro (\u00a7 27 EnEV). <\/p>\n\n\n\n<p>Zu beachten ist des Weiteren, dass der <strong>Energieausweis lediglich der Informationsverschaffung dient und keinerlei Rechtswirkung entfaltet<\/strong>. Somit ist die Vorlage des Energieausweises auch keine Voraussetzung f\u00fcr das wirksame Zustandekommen des Mietvertrages. Anders w\u00e4re es, wenn der Energieausweis dem Mietvertrag als Anlage beigef\u00fcgt wird. Hiervon ist jedoch abzuraten, denn wenn die im Energieausweis ausgewiesene energetische Qualit\u00e4t nicht vorliegt, kann der Mieter eventuell Gew\u00e4hrleistungsrechte geltend machen. Solche von der Realit\u00e4t abweichenden Angaben k\u00f6nnen sich beispielsweise dadurch ergeben, dass der Energieausweis auf Grundlage der Heizkosten in einem milden Winter erstellt wurde, oder die Mietimmobilie im Berechnungszeitraum teilweise nicht bewohnt war (Sehen Sie hierzu die Ausf\u00fchrungen zur Erstellung eines verbrauchsorientierten Energieausweises). Um Problemen vorzubeugen, sollte der Vermieter den Mieter vor Mietvertragsabschluss darauf hinweisen, dass es sich bei der Vorlage des Energieausweises nur um das Nachkommen der Informationspflicht des Vermieters handelt. Im Falle eines Altbaus sollte am besten eine ausdr\u00fcckliche, die Gew\u00e4hrleistung ausschlie\u00dfende Vereinbarung zum Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden. Ein solche Vereinbarung kann wie folgt aussehen:<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\"><p>Herrn\/Frau (Name des Mieters) wurde w\u00e4hrend der Wohnungsbesichtigung des Hauses\/ der Wohnung am (Datum) der dazugeh\u00f6rige Energieausweis vorgelegt. Hierbei wurde gegen\u00fcber dem Mieter ausdr\u00fccklich darauf hingewiesen, dass die im Energieausweis aufgef\u00fchrten energetischen Werte des Mietobjektes nicht an die an Neubauten gestellten Anforderungen herankommen. Der Mieter erhebt gegen die ung\u00fcnstigen energetischen Eigenschaften des Mietobjektes keine Einw\u00e4nde und  verzichtet auf diesbez\u00fcgliche Minderungsrechte . Der Vermieter hat den Mieter darauf hingewiesen, dass der Vermieter zuk\u00fcnftig keine weiteren Ma\u00dfnahmen oder baulichen Ver\u00e4nderungen mit dem Zweck, Energie einzusparen, zu veranlassen gedenkt. Der Mieter erhebt hiergegen keine Einw\u00e4nde und verzichtet auf m\u00f6gliche Anspr\u00fcche.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"2\">Bedarfsorientierter oder verbrauchsorientierter Energieausweis<\/h2>\n\n\n\n<p>Es wird zwischen dem bedarfsorientierten und dem verbrauchsorientierten Energieausweis unterschieden. <\/p>\n\n\n\n<p>Der <em>bedarfsorientierte <\/em>Energieausweis beruht auf dem tats\u00e4chlichen Energiebedarf eines Geb\u00e4udes. Anhand der baulichen Eigenschaften eines Geb\u00e4udes wird berechnet, wie viel Energie zum Heizen und zur Warmwasseraufbereitung ben\u00f6tigt wird. <\/p>\n\n\n\n<p>Der <em>verbrauchsorientierte <\/em>Energieausweis beruht auf dem tats\u00e4chlich gemessenen Energieverbrauch eines Geb\u00e4udes hinsichtlich Heizung und Warmwasser. Hierf\u00fcr wird der <strong>Energieverbrauch der letzten 3 Jahre<\/strong> unter Ber\u00fccksichtigung der unterschiedlichen Au\u00dfentemperaturen und regionalen Bedingungen zugrunde gelegt.<\/p>\n\n\n\n<p>In beiden F\u00e4llen enth\u00e4lt der Energieausweis energetische Kennwerte, die auf einer Skala von gr\u00fcn bis rot dargestellt werden, sowie eine Einordnung in neun Effizienzklassen, welche von A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energiebedarf) reichen. Alte Energieausweise, die diese Skala nicht enthalten, sind trotzdem g\u00fcltig.<\/p>\n\n\n\n<p>Bei wesentlichen Ver\u00e4nderungen eines Geb\u00e4udes muss ein bedarfsorientierter Energieausweis ausgestellt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Wesentliche Ver\u00e4nderungen sind hierbei \u00c4nderungen an<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Au\u00dfenw\u00e4nden, <\/li><li>Fenstern, <\/li><li>Au\u00dfent\u00fcren, <\/li><li>Decken, D\u00e4chern und Dachschr\u00e4gen, <\/li><li>W\u00e4nden und Decken, die an unbeheizte R\u00e4ume oder an das Erdreich grenzen, <\/li><li>sogenannte Vorhangfassaden zum Schutz vor Witterungseinfl\u00fcssen, und <\/li><li>Erweiterungen der Nutzfl\u00e4che von beheizten oder gek\u00fchlten R\u00e4umen um mehr als 50% und anschlie\u00dfende Berechnung des gesamten Energiebedarfs des Geb\u00e4udes.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"3\">Kosten\u00fcbernahmepflicht f\u00fcr die Ausstellung des Ausweises<\/h2>\n\n\n\n<p>Grunds\u00e4tzlich tr\u00e4gt der Vermieter die Kosten f\u00fcr die Ausstellung des Ausweises. Wenn der Vermieter jedoch den Energieausweis im Rahmen von energetischen Modernisierungen ausstellen l\u00e4sst, handelt es sich um Baunebenkosten, die bis zu 8% bei einer anschlie\u00dfenden Mieterh\u00f6hung angesetzt werden d\u00fcrfen (\u00a7 559 BGB). Zudem kann der Vermieter die Kosten als Werbekosten von der Steuer absetzen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"4\">Mietererh\u00f6hung durch energiesparende Modernisierungen<\/h2>\n\n\n\n<p>Neben der Vorlagepflicht eines Energieausweises setzt die Energieeinsparverordnung auch Mindeststandards f\u00fcr den Prim\u00e4renergiebedarf und H\u00f6chstwerte f\u00fcr den spezifischen W\u00e4rmeverlust, welche f\u00fcr Neubauten und bei der Sanierung von Altbauten gelten. Hinsichtlich der Sanierung bestehender Immobilien gelten die Programme der KfW und F\u00f6rderbanken in den jeweiligen Bundesl\u00e4ndern. Hierbei erhalten Eigent\u00fcmer f\u00fcr jede eingesparte Kilowattstunde Heizenergie j\u00e4hrliche Zusch\u00fcsse.<\/p>\n\n\n\n<p>Falls sich der Vermieter f\u00fcr energetische Modernisierungen entscheidet, kann er nach einer Modernisierung die Miete erh\u00f6hen. Als Modernisierungen gelten bauliche Ma\u00dfnahmen  (\u00a7 555b Nr. 1 BGB) , die <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erh\u00f6hen, <\/li><li>die allgemeinen Wohnverh\u00e4ltnisse auf Dauer verbessern, <\/li><li>eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken oder <\/li><li>der nachhaltigen Einsparung von Endenergie dienen (z.B. Einbau einer neuen Heizungsanlage, Ersatz alter Fenster, oder Anbringung einer W\u00e4rmed\u00e4mmung). <\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Hierbei muss der Vermieter dem Mieter jedoch die <strong>Ma\u00dfnahmen nach Art, Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer und die zu erwartende Mieterh\u00f6hung oder \u00c4nderungen der Betriebskosten ordnungsgem\u00e4\u00df ank\u00fcndigt haben<\/strong> (\u00a7 555c Abs. 1 BGB). Hinsichtlich der H\u00f6he der Mietkosten kann sich der Vermieter auf \u201eallgemein anerkannte Pauschalwerte\u201c (\u00a7 555c Abs. 3 BGB) beziehen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"5\">Mietminderung, K\u00fcndigungsrecht und H\u00e4rtefallregelung bei energiesparenden Modernisierungen<\/h2>\n\n\n\n<p>Grunds\u00e4tzlich kann der Mieter w\u00e4hrend der Vornahme von Modernisierungen die Miete mindern. Handelt es sich jedoch um Ma\u00dfnahmen, die als energetische Modernisierungen zu qualifizieren sind (\u00a7 555b Nr. 1 BGB), kann der Mieter wegen der <strong>energetischen Beeintr\u00e4chtigungen 3 Monate lang nicht die Miete mindern<\/strong> (\u00a7 536 Abs. 1a BGB). Jedoch hat der Mieter ab Erhalt der Ank\u00fcndigung der Vermieters bez\u00fcglich der geplanten Vornahme von energetischen Modernisierungsma\u00dfnahmen ein <strong>au\u00dferordentliches K\u00fcndigungsrecht zum \u00fcbern\u00e4chsten Monat<\/strong>. Zudem k\u00f6nnen Mieter innerhalb eines Monats nach Ank\u00fcndigung der Modernisierungsma\u00dfnahmen schriftlich und mit Begr\u00fcndung aufgrund einer <strong>pers\u00f6nlichen <\/strong>(nicht wirtschaftlichen) <strong>unbilligen H\u00e4rte<\/strong> gegen die Modernisierungsma\u00dfnahmen vorgehen (z.B. Austausch der Fenster mitten im Winter, Gesundheit gef\u00e4hrdende Arbeiten, Erkrankung eines Mieters, Schwangerschaft der Mieterin, Gebrechlichkeit \u00e4lterer Mieter, keine Zug\u00e4nglichkeit zum Bad oder zur Toilette \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum, lang andauernde Modernisierungsma\u00dfnahmen).  Eventuell ergibt sich sogar ein <strong>Anspruch auf eine Ersatzwohnung<\/strong>, was vom Umfang und der Dauer der Arbeiten abh\u00e4ngt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) sieht die energetische Verbesserung von Neu- und Altbauten vor, um sich einem klimaneutralen Geb\u00e4udestand anzun\u00e4hern. Mit der Verordnung kommen jedoch auch Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern. Insbesondere sieht die Verordnung die Vorlagepflicht eines Energieausweises durch den Vermieter und die Umlegung der Energieausweiskosten auf den Mieter vor. 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