{"id":7142,"date":"2020-02-02T23:08:30","date_gmt":"2020-02-02T21:08:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/?p=7142"},"modified":"2025-11-12T22:42:22","modified_gmt":"2025-11-12T20:42:22","slug":"mieterhoehung-wann-ist-sie-zulaessig-und-wie-viel-ist-erlaubt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.de\/blog\/mieterhoehung-wann-ist-sie-zulaessig-und-wie-viel-ist-erlaubt\/","title":{"rendered":"Mieterh\u00f6hung: Wann ist sie zul\u00e4ssig und wie viel ist erlaubt?"},"content":{"rendered":"
\"Mieterh\u00f6hung:<\/div>\n
\n
Zusammenfassung<\/div>\n
    \n
  1. Wann ist eine Mieterh\u00f6hung zul\u00e4ssig?<\/a><\/li>\n
  2. Wie hoch darf die Mieterh\u00f6hung ausfallen?<\/a><\/li>\n
  3. Wie ist eine Mieterh\u00f6hung auszuf\u00fchren?<\/a><\/li>\n
  4. Wie oft darf die Mieter erh\u00f6ht werden?<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n\n\n

    Vermieter haben verschiedene M\u00f6glichkeiten, die Miete zu erh\u00f6hen. Dies kann etwa zur Anpassung an die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierungsma\u00dfnahmen der Fall sein. Ob, wann und wie hoch Mieterh\u00f6hungen erfolgen d\u00fcrfen, wird hier erkl\u00e4rt.<\/p>\n\n\n

    <\/p>\n\n\n

    Wann ist eine Mieterh\u00f6hung zul\u00e4ssig?<\/h2>\n\n\n\n

    Gem\u00e4\u00df \u00a7 558 BGB kann ein Vermieter die Miete an die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete<\/strong> anpassen. Als orts\u00fcblich gilt eine Miete, die f\u00fcr eine vergleichbare Wohnung<\/strong> im Durchschnitt innerhalb der letzten 4 Jahre <\/strong>bezahlt wurde.<\/p>\n\n\n\n

    Bei Staffel-<\/strong> (im Mietvertrag festgelegte automatische j\u00e4hrliche Mieterh\u00f6hung um einen festen Betrag) und Indexmieten <\/strong>(j\u00e4hrliche Mieterh\u00f6hung gem\u00e4\u00df der Inflationsrate) sind Mieterh\u00f6hungen <\/strong>allerdings unzul\u00e4ssig<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    M\u00f6glich ist auch eine Mieterh\u00f6hung aufgrund von Modernisierungsma\u00dfnahmen<\/strong> gem\u00e4\u00df \u00a7 559 BGB. Als solche gelten beispielsweise energetische Sanierungen wie ged\u00e4mmte Fassaden oder Isolierglasfenster, selbst wenn die Sanierungskosten die eingesparten Heizkosten deutlich \u00fcbersteigen (BGH, Urteil vom 3. M\u00e4rz 2004, Az. VIII ZR 149\/03; Az. VIII ZR 151\/03). Abzugrenzen von Modernisierungen (Verbesserungen des Mietobjektes) sind blo\u00dfe Instandhaltungen<\/strong> (Wiederherstellung des \u00fcblichen Zustandes) wie der Austausch eines kaputten Fensters, welcher lediglich eine Wiederherstellung des vertragsgem\u00e4\u00dfen Zustandes darstellt. Kosten f\u00fcr Instandhaltungsarbeiten rechtfertigen keine Mieterh\u00f6hung<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Wie hoch darf die Mieterh\u00f6hung ausfallen?<\/h2>\n\n\n\n

    F\u00fcr normale Mieterh\u00f6hungen ist die Netto-Miete<\/strong> heranzuziehen. Werden neben der Netto-Miete noch ein Zuschlag als Nebenkostenvorauszahlung und\/ oder f\u00fcr Sch\u00f6nheitsreparaturen verlangt, darf der Gesamtbetrag nicht h\u00f6her als die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete<\/strong> ausfallen (Urteil vom 8. M\u00e4rz 2016, Az. 35 C 5555\/15).<\/p>\n\n\n\n

    Bei Mieterh\u00f6hungen aufgrund von Modernisierungsma\u00dfnahmen <\/strong>d\u00fcrfen bis zu 8% Prozent von den Modernisierungskosten auf die Jahresmiete <\/strong>aufgeschlagen werden. Der Betrag verringert sich, wenn der Vermieter \u00f6ffentliche F\u00f6rdermittel f\u00fcr die Modernisierung erhalten hat.<\/p>\n\n\n\n

    Wie ist eine Mieterh\u00f6hung auszuf\u00fchren?<\/h2>\n\n\n\n

    Schriftformerfordernis<\/h3>\n\n\n\n

    Gem\u00e4\u00df \u00a7 558a BGB muss die Mieterh\u00f6hung schriftlich <\/strong>erfolgen, wobei sowohl ein Brief als auch eine E-Mail dem gesetzlichen Erfordernis gen\u00fcgt. Eine im Mietvertrag vereinbarte Schriftformabrede f\u00fcr \u00c4nderungen und Erg\u00e4nzungen gilt laut BGH-Urteil (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300\/09) nicht f\u00fcr Mieterh\u00f6hungsverlangen nach \u00a7 558a BGB (Vergleichsmieterh\u00f6hung). Folglich gen\u00fcgt ein Vermerk mit dem Wortlaut „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift g\u00fcltig“ und somit eine E-Mail als Mieterh\u00f6hungsverlangen.<\/p>\n\n\n\n

    Auch bei Mieterh\u00f6hungen wegen Modernisierungsma\u00dfnahmen gilt die\nSchriftform.<\/p>\n\n\n\n

    Begr\u00fcndungserfordernis<\/h3>\n\n\n\n

    Zudem muss die Mieterh\u00f6hung begr\u00fcndet werden.<\/p>\n\n\n\n

    Die Mieterh\u00f6hung kann mit einem Mietspiegel begr\u00fcndet<\/strong> werden. Hierbei legt der Vermieter am besten eine Kopie des Mietspiegels dem Schreiben bei, und erkl\u00e4rt anhand der Gr\u00f6\u00dfe, der Lage, des Baujahres und der Ausstattung, wo das Mietobjekt des Vermieters einzuordnen sei. Die Beif\u00fcgung des Mietspiegels ist nicht erforderlich, wenn der Mietspiegel bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung als Ausdruck oder online erh\u00e4ltlich ist. <\/p>\n\n\n\n

    Falls in einer Gemeinde keine Mietspiegel vorliegt, kann nicht der Mietspiegel der Nachbargemeinde<\/strong> herangezogen werden, es sei denn, dass der Vermieter deutlich macht, aus welchen Gr\u00fcnden<\/strong> die Gemeinden vergleichbar sein sollen (AG Leonberg, Urteil vom 25. Mai 2016, Az. 8 C 702\/15).<\/p>\n\n\n\n

    Am besten begr\u00fcndet ein Vermieter in einer Gemeinde ohne Mietspiegel<\/strong> die Mieterh\u00f6hung jedoch mit 3 Vergleichswohnungen<\/strong>. Vergleichswohnung m\u00fcssen anhand ihrer Lage, Gr\u00f6\u00dfe und Ausstattung nicht gleich, aber \u00e4hnlich sein. Der Vermieter muss die Vergleichswohnungen in so einer Weise beschreiben, dass der Mieter sie ohne gr\u00f6\u00dfere Schwierigkeiten finden und die Mieter in den Vergleichswohnungen kontaktieren kann. Ein Anspruch auf eine Besichtigung der Vergleichswohnungen seitens des Mieters besteht nicht. <\/p>\n\n\n\n

    Die 3 Vergleichswohnungen k\u00f6nnen auch in Gemeinden als Begr\u00fcndung f\u00fcr eine Mieterh\u00f6hung herangezogen werden, in denen ein Mietspiegel vorliegt.<\/p>\n\n\n\n

    Bei Mieterh\u00f6hungen wegen Modernisierungsma\u00dfnahmen <\/strong>besteht kein Begr\u00fcndungserfordernis<\/strong>. Allerdings kann der Mieter verlangen, die Rechnungen f\u00fcr die Modernisierung einzusehen, um zu \u00fcberpr\u00fcfen, ob der Vermieter tats\u00e4chlich h\u00f6chstens 8% der Modernisierungskosten aufgeschlagen hat. Dem Mieter steht dann ein Sonderk\u00fcndigungsrecht <\/strong>zu. Macht er davon Gebrauch, erh\u00f6ht sich die Miete f\u00fcr den restlichen Mietzeitraum nicht.<\/p>\n\n\n\n

    Zustimmung des Mieters<\/h3>\n\n\n\n

    Bei Mieterh\u00f6hungen zur Anpassung an die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete<\/strong> muss der Vermieter den Mieter zur Zustimmung zur Mieterh\u00f6hung schriftlich auffordern<\/strong>. Der Mieter kann die Zustimmung verweigern<\/strong>, muss hierf\u00fcr aber angeben, aus welchen Gr\u00fcnden<\/strong> er die Mieterh\u00f6hung als unrechtm\u00e4\u00dfig ansieht. Hierf\u00fcr hat der Mieter eine \u00dcberlegensfrist<\/strong>, welche gem\u00e4\u00df \u00a7 558b Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Zugang des Mieterh\u00f6hungsschreibens<\/strong> beginnt und mit Ablauf des \u00fcbern\u00e4chsten Monats <\/strong>endet.  Die Frist betr\u00e4gt deshalb mindestens 2 Monate und h\u00f6chstens einen Tag weniger als 3 Monate. Unabh\u00e4ngig davon, ob dem Mieter das Schreiben beispielsweise am 5. Juni oder am 30. Juni zugeht, die Frist endet in jedem Fall am 31. August. Innerhalb der \u00dcberlegensfrist<\/strong> erh\u00e4lt der Mieter zudem ein Sonderk\u00fcndigungsrecht<\/strong>, wodurch der Mieter mit einer Frist von nur zwei Monaten den Mietvertrag k\u00fcndigen<\/strong> kann.<\/p>\n\n\n\n

    Entscheidet sich der Mieter f\u00fcr eine Zustimmung<\/strong>, kann diese schriftlich, m\u00fcndlich, stillschweigend oder durch mehrmalige vorbehaltslose \u00dcberweisung der Miete<\/strong> (BGH, Beschluss vom 30. Januar 2018, Az. VIII ZB 74\/16) erfolgen.<\/p>\n\n\n\n

    Bei verweigerter Zustimmung <\/strong>zu einer rechtm\u00e4\u00dfigen Mieterh\u00f6hung kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten<\/strong> nach Ablauf der Zustimmungsfrist (\u00a7 558b Abs. 2 Satz 2 BGB) auf Zustimmung klagen<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Berechnungsgrundlage \u2013 Tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che<\/h3>\n\n\n\n

    Bei der Mieterh\u00f6hung ist die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che<\/strong> heranzuziehen. Falls die Wohnfl\u00e4che im Mietvertrag irrt\u00fcmlich als gr\u00f6\u00dfer und kleiner angegeben wurde, oder fehlt eine Gr\u00f6\u00dfenangabe im Vertrag, ist dies f\u00fcr die Berechnung der Mieterh\u00f6hung egal (BGH, Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266\/14). Ausschlaggebend ist einzig und allein die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che.<\/p>\n\n\n\n

    Zweifelt der Mieter die vom Vermieter angegebene Wohnfl\u00e4che an, kann der Mieter diese selbst, auch ohne Beauftragung eines Sachverst\u00e4ndigen, nachmessen <\/strong>und die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che dem Vermieter mitteilen (BGH, Urteil vom 31. Mai 2017, Az. VIII ZR 181\/16).<\/p>\n\n\n\n

    Bei der Bemessung der Wohnfl\u00e4che werden jedoch gem\u00e4\u00df der Wohnfl\u00e4chenverordnung Balkone, Terrassen und Dachschr\u00e4gen nicht in vollem Umfang mitgerechnet<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

    Balkonen, Loggien, Dachg\u00e4rten und Terrassen d\u00fcrfen gem\u00e4\u00df \u00a7 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, h\u00f6chstens jedoch zur H\u00e4lfte<\/strong> der tats\u00e4chlichen Fl\u00e4che ber\u00fccksichtigen werden.<\/p>\n\n\n\n

    R\u00e4ume und Raumteile mit einer lichten H\u00f6he von mindestens 2 Metern d\u00fcrfen gem\u00e4\u00df \u00a7 4 Nr. 1 WoFlV vollst\u00e4ndig miteinbezogen werden. R\u00e4ume und Raumteile mit einer lichten H\u00f6he von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sowie unbeheizbare Winterg\u00e4rten, Schwimmb\u00e4der und \u00e4hnlichen nach allen Seiten geschlossenen R\u00e4ume sind gem\u00e4\u00df \u00a7 4 Nr. 2, 3 WoFlV zur H\u00e4lfte <\/strong>ihrer Fl\u00e4che einzurechnen. <\/p>\n\n\n\n

    Zur Wohnfl\u00e4che geh\u00f6ren nicht <\/strong>Zubeh\u00f6rr\u00e4ume, insbesondere Kellerr\u00e4ume, Abstellr\u00e4ume und Kellerersatzr\u00e4ume au\u00dferhalb der Wohnung, Waschk\u00fcchen, Bodenr\u00e4ume, Trockenr\u00e4ume, Heizungsr\u00e4ume und Garagen. Nicht einzubeziehen sind zudem R\u00e4ume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der L\u00e4nder gen\u00fcgen, sowie Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume. Folglich d\u00fcrfen diese R\u00e4ume nicht bei der Berechnung der Mieterh\u00f6hung ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n\n\n\n

    Wie oft darf die Mieter erh\u00f6ht werden?<\/h2>\n\n\n\n

    Der Vermieter kann die Miete fr\u00fchstens ein Jahr nach dem Einzug des Mieters bzw. nach der letzten Mieterh\u00f6hung<\/strong> erh\u00f6hen. Der Mieter <\/strong>hat dann eine \u00dcberlegensfrist bis zum Ablauf des \u00fcbern\u00e4chsten Monats <\/strong>einr\u00e4umen, weswegen die Miete also tats\u00e4chlich erst nach 15 Monaten steigen kann (\u00a7 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). <\/p>\n\n\n\n

    Die oben genannte Frist von einem Jahr nach der letzten Mieterh\u00f6hung gilt jedoch nur f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen zur Anpassung an die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete. Wurde die Miete zuletzt wegen Modernisierungsma\u00dfnahmen erh\u00f6ht, kann sie zus\u00e4tzlich an die orts\u00fcblichen Mieten angepasst werden.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Gem\u00e4\u00df \u00a7 558 Abs. 3 BGB darf der Vermieter die Miete im Rahmen der Anpassung an die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erh\u00f6hen<\/strong> (sogenannte Kappungsrenze). Mieterh\u00f6hungen wegen Modernisierungsma\u00dfnahmen werden hierbei nicht mitgez\u00e4hlt<\/strong>. In angespannten M\u00e4rkten<\/strong> kann die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent<\/strong> erh\u00f6ht werden.<\/p>\n\n\n

    \n

    Achtung!<\/span><\/p>\n

    Die Kappungsgrenze bezieht sich auf laufende Mietverh\u00e4ltnisse. Bei Neuvermietungen gilt die Mietpreisbremse.<\/p>\n<\/div>\n\n\n

    Wenn die Miete allerdings um mehr als 20 Prozent \u00fcber dem Mietspiegel<\/strong> liegt, ist sie \u00fcberh\u00f6ht<\/strong> (\u00a7 5 Abs. 2 WiStG). Zu viel bezahlte Betr\u00e4ge f\u00fcr die letzten drei Jahre k\u00f6nnen dann vom Mieter zur\u00fcckgefordert werden.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Zusammenfassung Wann ist eine Mieterh\u00f6hung zul\u00e4ssig? Wie hoch darf die Mieterh\u00f6hung ausfallen? Wie ist eine Mieterh\u00f6hung auszuf\u00fchren? Wie oft darf die Mieter erh\u00f6ht werden? Vermieter haben verschiedene M\u00f6glichkeiten, die Miete zu erh\u00f6hen. Dies kann etwa zur Anpassung an die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierungsma\u00dfnahmen der Fall sein. 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