Als Investitionsobjekt erworbene Mietimmobilien

In diesem Ratgeber geht es um als Investitionsobjekt erworbene Mietimmobilien. Wer sein Geld bei einer Bank anlegt, der erhält aktuell höchstens 1,5 % für Festgeld, das dann nicht mehr kurzfristig verfügbar ist. Bei der momentanen Inflationsrate von fast 5 % ist das ein deutliches Verlustgeschäft. Wenn du dir also ein Vermögen aufbauen möchtest, dann solltest du dich näher mit als Investitionsobjekt erworbene Mietimmobilien beschäftigen.

Was sind als Investitionsobjekt erworbene Immobilien?

Wie der Name sagt, handelt es sich dabei um Immobilien, die gekauft wurden ohne die Absicht darin zu wohnen. Das Ziel ist ausschließlich die Vermietung. Dies spielt auch bei der Finanzierung eine Rolle, da die Bank dies anders bewertet.

Welche Anlageoptionen gibt es

Immobilien

Immobilien waren schon immer eine hervorragende Investitionsmöglichkeit, wenn man sich einen Einkommen für die Rente schaffen möchte. Viele kaufen sich im Laufe ihres Lebens eine Immobilie zur Eigennutzung. Idealerweise zahlt man den Kredit bis zur Rente ab und lebt dann mietfrei. Wenn man aber die Zuhause der Familie nicht verlassen möchte im Alter, dann hat man natürlich keine Einnahmen aus der Immobilie. Aber zumindest eine schöne Erbschaft für die Nachfahren.

Als Investitionsobjekt erworbene Mietimmobilien

Wenn du eine Immobilie aber kaufst, um sie zu vermieten, dann hast du ein Einkommen im Alter. Wenn du vor 15 Jahren in Immobilien investiert hättest, dann könntest du dich jetzt über beträchtliche Wertsteigerungen freuen. Bei deiner Kalkulation solltest du immer auch entscheiden, wie viel der Kreditsumme du jeden Monat tilgen möchtest. Natürlich muss deine Investition zuerst einen positiven Cashflow generieren. Sonst zerstörst du deine Bonität. Dann musst du entscheiden, wie schnell du tilgen möchtest. Schließlich besteht bei einer als Mietimmobilie immer die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen und daraus den Kredit zu tilgen.

Ersparnisse und Geldanlagen

Gleichzeitig sind attraktive Anlageoptionen verschwunden. Seit dem Crash 2008 sind die risikoarmen, unkomplizierten Anlagemöglichkeiten bei den schlechter geworden. Die früher attraktiven Zinsen sind nun mehr sogar zu Negativzinsen geworden. Zwar können die Zinsen wieder steigen, aber bei der aktuell sehr hohen Inflation kämpft man gegen negative Realzinsen. Eine solche Anlagestrategie macht keinen Sinn mehr.

Aktien

Aktien sind immer eine nennenswerte Option. Wenn man aber nicht genau weiß, was man tut, dann sind Aktien ein Glücksspiel. Natürlich verdienen manche Menschen sehr viel Geld mit Aktien, genauso wie manche mit Kryptowährungen sehr viel Geld verdient haben. Aber hier geht man sehr große Risiken ein und man kann einen Totalverlust erleiden.

Gold

Und schließlich gibt es noch Gold. Wenn du vor 20 Jahren Gold zum von unter 400 Euro pro Feinunze gekauft hast, dann kannst du jetzt über 1600 Euro dafür erhalten. Gold ist langfristig meistens eine gute Investition. Aber alles was man damit tun kann, ist es sicher zu verwahren. Nur die Königin von England kann eine schwere Goldkrone tragen. Du solltest dein Gold nicht in größeren Mengen tragen. Das ist weder alltagstauglich noch sicher. Und wenn du dein Gold zuhause lagerst, dann benötigst du einen Safe, Versicherung und absolutes Stillschweigen – schließlich willst du keine Einbrecher anlocken.

Vor dem Hintergrund der diskutierten Alternativen muss sich eine als Investitionsobjekt erworbene Mietimmobilie nicht verstecken. Neben der Wertsteigerung beim Verkauf, kannst du auch auf die regelmäßigen Mieteinnahmen hoffen. Du kannst auch noch andere Überlegungen miteinbeziehen: Wenn beispielsweise dein Kind während der Unizeit eine Wohnung benötigt, kannst du die Wohnung auch kaufen. Dann musst du keine Miete zahlen und hast im Anschluss an das Studium ein schönes Investitionsobjekt.

Warum Mietimmobilien eine gute Anlage in 2022 sind

Aktuell steigt aufgrund der hohen Inflation der Druck auf die Zentralbanken, die Zinsen zu erhöhen. Wenn du also noch von den niedrigen Zinsen profitieren möchtest, dann ist 2022 ein guter Zeitpunkt um als Immobilieninvestor zu starten. Dann kannst du dir langfristig noch günstige Kredite sichern, und somit eine optimale Investition tätigen.

Auf was musst du achten

Wenn du auf der Suche nach einem passiven Einkommen bist, dann solltest du keine Vermieter werden. Als Vermieter hast du mehr Aufgaben als viele denken. Auch musst du dich an alle rechtlichen Rahmenbedingungen halten. Ansonsten kannst du rechtliche Probleme bekommen. Besonders wichtig ist:

• Prüfe deine Mieter gründlich
• Installiere Feuermelder
• Warte die Heizung

Du musst auch gründlich die Finanzen planen, damit du auch nach Wartungs- und Reparaturarbeiten profitabel bist. Und du solltest auch nicht auf Kante nähen, sondern immer einen Puffer haben.

Hole das meiste aus deiner Mietimmobilie heraus

Du kannst deine Investition auf vielen Wegen optimieren. Wenn du Immobilien findest, die schon länger angeboten werden, dann kannst du einen besseren Preis aushandeln. Wenn du nach einer Schwächephase des Marktes unsicher bist, dann warte, bis die Preise wieder zu steigen beginnen.

Studiere den Immobilienmarkt gründlich und fokussiere auf Gegenden, die stark wachsen. Dort solltest du zuschlagen. Du solltest aber nicht zu weit von deinem Wohnort entfernt investieren, weil du dann einen Verwalter benötigst, der dich vertritt.

Auch solltest du konservativ kalkulieren und planen, damit du auch schlechte Phasen und unerwartete Kosten problemlos abfedern kannst.

Im Zweifel lohnt es sich auch immer den Rat von Experten einzuholen: sei es nun dein Steuerberater, ein Anwalt oder ein erfahrener Mentor.

Zusätzlich solltest du dir als Vermieter auch deine persönlichen Eigenschaften optimieren.

Richtige Prioritäten

Viele denken, dass Vermieten leistungsloses Einkommen bringt. Dies gilt höchstens dann, wenn du alle Aufgaben abgegeben hast. Ansonsten wirst du mit einer Unmenge an Aufgaben konfrontiert, die du in der richtigen Reihenfolge abarbeiten musst. Hier musst du dich entscheiden. Am besten machst du die Dinge mit dem größten Einfluss auf deinen Erfolg und deine Ziele zuerst.

Welche Aufgabe ist die umfangreichste und notwendigste? Oder welche wird den größten Nutzen bringen? Und was sind die Opportunitätskosten? Wenn du dir diese Fragen stellst, dann wirst du die Aufgaben in eine Reihenfolge bringen können.

Organisationstalent

Organisationstalent ist unverzichtbar in jedem Geschäft. Vielleicht ist der Aufwand mit einer Immobilie noch überschaubar, wenn du aber ein Portfolio aufbauen möchtest, dann benötigst du ein System. Ansonsten verlierst du den Überblick.

Wichtig ist, dass du für jede Immobilie einen Ordner anlegst, der alle relevanten Informationen enthält. Für die Jahresabrechnung benötigst du alle Belege. Dafür können App zum Scannen mit dem Smartphone sehr hilfreich sein.

Oder du nutzt die Online-Software von Rentila, um deine Mieter zu verwalten. Dort gibt es jede Menge sehr gute Features, die dir das Leben als Vermieter erleichtern. Zum Beispiel ein Buchungssystem, digitale Archive für Dokumente, Fotos und Belege. Dort findest du Hilfe bei Reparaturen und sogar ein Forum, wo du dich mit anderen Vermietern austauschen kannst.

Warum als Investitionsobjekt erworbene Mietimmobilien: Zusammenfassung

Hier das Wichtigste in Kürze:

• Kaufen zur Vermietung ist anders als die Eigennutzung eine Investition
• Als Investitionsobjekt erworbene Mietimmobilien sind ein hervorragendes Investment, das in mancherlei Hinsicht besser ist als Geldanlagen, Aktien oder Gold.
• Als Vermieter erhält man kein passives Einkommen, weil man sich sowohl um die Mieter als auch um die Immobilie kümmern muss. Auch muss man sich an alle rechtlichen Rahmenbedingungen halten.
• 2022 könnte eine gute Zeit für Investitionen sein, denn die Zentralbank scheint in absehbarer Zeit die Zinsen erhöhen zu wollen.
• Maximiere dein Einkommen, indem die Lage, das Gebäude und die Mieter sorgfältig auswählst.
• Besprich deine Investitionspläne immer mit deinem Steuerberater und im Zweifel mit einem Anwalt.

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