Vorteile und Nachteile als Vermieter

Alles im Leben hat Vor- und Nachteile. Auch als Vermieter triffst du auf positive und negative Aspekte. Schau dir unsere Übersicht über die Vorteile und Nachteile als Vermieter an und entscheide selbst, ob das Leben als Vermieter etwas für dich wäre.

Vorteile als Vermieter

Möglichkeit mehrere Immobilien zu besitzen

Mehrere Immobilien zu besitzen, eröffnet viele Möglichkeiten. Wenn du selbst oder eines deiner Familienmitglieder jemals einen Platz zum Wohnen benötigt, dann kannst du oder deine Familie in deine eigene Immobilie ziehen. Falls dein Familienmitglied vielleicht noch nicht die  notwendige Kreditwürdigkeit hat, dann kannst du aushelfen. Oder vielleicht brauchst du nur während der Renovierung deines Hauses kurzfristig eine Bleibe. Dann kannst du problemlos für ein paar Wochen oder Monate in eine deiner anderen Immobilien ziehen.

Großartig für Heimwerker

Wenn du dich gerne handwerklich betätigst und es dir Spaß macht, Wände oder Bodendielen herauszureißen, dann ist die Renovierung von Wohnungen nicht nur ein schönes Hobby, sondern auch eine wunderbare Möglichkeit, Geld zu verdienen. Renovierungsbedürftige Wohnungen zu kaufen und neue Bäder, Küchen und Fenster zu verbauen, ist ein schöner Weg, um deine Investments zum Erfolg zu führen.

Rentenpläne und monatliches Einkommen

Die Zinsen sind auf einem Rekordtief und das schon seit über zehn Jahren. Nach der großen Finanzkrise ist der Zins von 3,75% auf -0,5% gefallen. Besserung ist nicht in Sicht. Aber niedrige Zinsen bieten ein günstiges Umfeld für Immobilieninvestoren und Schuldner. Aber nicht für Sparer, die keine Rendite auf ihre Spareinlagen mehr erhalten. Wer für die Rente etwas aufbauen möchte, der muss mittlerweile mehr tun, als nur Monat für Monat etwas auf sein Sparkonto einzuzahlen.

Grundsätzlich verspricht es Erfolg, bei niedrigen Zinsen in Immobilien zu investieren. Wenn du nur einen bescheidenen Rentenplan verfolgst, dann sollte es einfach sein, mit ein paar günstigen Immobilien deine Pläne zu erreichen.

Und mit den extrem niedrigen Zinsen für eine Finanzierung solltest du in der Lage sein, dein monatliches Einkommen zu erhöhen und dir den ein oder anderen Luxus zu gönnen – wie beispielsweise einen zusätzlichen Urlaub.

Nachteile als Vermieter

Überschuldung und Stress

Vermieten ist ein sehr langfristiges Geschäft. Bei einem Finanzierungszeitraum von 20 bis 25 Jahren sollte der Wertzuwachs die Finanzierungskosten übersteigen. Es kann aber auch Phasen geben, in denen der Preis der Immobilie unter den Wert zum Kaufzeitpunkt fällt.

Wenn du mehrere Immobilien hast, die „unter Wasser“ sind, dann riskierst du den Bankrott. Es gibt Beispiele für sehr große Immobilienvermögen, die in einer solchen Marktphase verloren wurden und in der Insolvenz des Vermieters endeten.

Während eines wirtschaftlichen Abschwungs gibt es aber noch andere Quellen für Probleme. Deine Vermieter könnten z.B. ihren Job verlieren und dadurch ihre Miete nicht mehr bezahlen. Dann hast du nicht nur keine Mieteinnahmen mehr, sondern musst dich auch um die Räumung der Wohnung kümmern. Und das im Zweifel bei mehreren Immobilien gleichzeitig.

Normalerweise solltest du aber auch längere Durststrecken durchhalten können, solange du nicht zu Höchstpreisen einkaufst und nicht zu unvorsichtig dein Imperium aufgebaut hast.

Steuern und Buchhaltung

Auch als Vermieter gibt es keinen Weg dem Fiskus zu entkommen. Du wirst einen Teil deines Profits abgeben müssen. Außerdem musst du damit rechnen, dass deine nebenberuflichen Mieteinnahmen bedingt durch deinen Hauptjob zu einem sehr hohen Steuersatz versteuert werden müssen.

Die gute Nachricht lautet aber, dass du als Vermieter sehr viele Dinge von der Steuer absetzen kannst. Zum Beispiel die Kosten für Folgendes:

  • Anwalt
  • Energiepass
  • Fahrten
  • Grundsteuer
  • Hausmeister
  • Heizung
  • Müllabfuhr
  • Renovierungskosten
  • Versicherungen

Wenn du mehr als ein paar Immobilien besitzt, dann wirst du dir irgendwann schwer tun, deine Steuererklärung selbst zu erstellen. Das ist für viele eine mühsame Arbeit und du musst deine Belege sorgfältig und genau aufbewahren. Im Zweifel solltest du die professionelle Hilfe eines Steuerberaters suchen. Dieser hilft dir dann dabei, alles korrekt und optimal zu gestalten.

Aktuelle und korrekte Dokumentation

Du musst für viele Angelegenheiten Informationen aufbewahren. Dies kann physisch oder digital geschehen, damit deine Mieter:

  • eine Kopie der Informationen erhalten können, die du vorhältst
  • den Grund für die Datenhaltung erfahren können
  • die Daten löschen lassen können
  • die weitere Nutzung der Daten untersagen können

Du musst dabei sehr strukturiert vorgehen, um deine Dokumente und Unterlagen stets aktuell zu halten. Stelle sicher, dass du die Unterlagen von ehemaligen Mietern löschst, wenn du sie nicht mehr benötigst oder wenn sie nicht mehr aktuell sind.

Finanzieller Aufwand

Immobilienvermietung kann mit deutlich höherem Aufwand verbunden sein als andere Geschäfte. Natürlich musst du nicht den Kaufpreis einer Immobilie aus deiner eigenen Tasche stemmen können, aber du musst genügend Geld zur Verfügung haben, um auf unvorhersehbare Notfälle wie Wasserschäden, Sturmschäden oder bösartige Vermieter vorbereitet zu sein.

Gesetzliche Vorgaben

Als Vermieter siehst du dich einer Vielzahl von gesetzlichen Vorgaben gegenüber, die dein Handeln einschränken und bestimmen, was du tun und unterlassen musst. Hier musst du mit harten Strafen bis hin zum Gefängnis rechnen. Beispielsweise musst du die Nebenkosten korrekt abrechnen, Versicherungen abschließen und dich datenschutzkonform verhalten.

Verfügbarkeit

Auch wenn es hoffentlich nur sehr selten passiert, aber ab und an wird sich ein Mieter wegen eines Problems in der Wohnung bei dir melden. Und dann musst du verfügbar sein und schnelle Hilfe anbieten können. Wenn du kalkulierst, dass sich jeder deiner Mieter zwei Mal pro Jahr bei dir meldet, dann bekommst du bei 6 Immobilien jeden Monat einen Anruf. Einmal weil die Schlüssel verloren wurden, dann weil es einen Schaden in der Wohnung gibt oder irgendetwas nicht funktioniert. Das heißt, du musst auch im Urlaub jemanden haben, der für dich die Stellung hält.

Scheidung

Viele Ehepaare bauen sich einen vermieteten Immobilienbestand auf, in der Hoffnung auf einen Lebensabend ohne finanzielle Sorgen. Aber nicht alles im Leben verläuft nach Plan. 35% aller Ehen in Deutschland enden in der Scheidung. Das kreditfinanzierte Eigenheim aufzuteilen ist schon schwer genug. Aber ein heterogenes Immobilienportfolio mit unterschiedlichen Laufzeiten, Eigenkapitalanteilen usw. aufzuteilen, dass ist schon eine viel schwierigere Aufgabe.

Vorteile und Nachteile als Vermieter: Was musst du dir merken

Hier findest du einen schnellen Überblick über die Vorteile und Nachteile als Vermieter:

Vorteile als Vermieter:

  • Dir und deiner Familie steht ein zweites Zuhause zur Verfügung.
  • Du kannst dir für die Rente etwas aufbauen, das mit Sparen aktuell nicht möglich ist.
  • Du erhöhst dein monatliches Einkommen.
  • Heimwerker können Hobby und Geschäft verbinden.

Nachteile als Vermieter:

  • Überschuldung ist ein Risiko, das bei einem unvorsichtigem Immobilienportfolio droht.
  • Bei Reparaturen und Problemen musst du für deine Vermieter verfügbar sein.
  • Steuerliche Themen musst du stets im Blick behalten.
  • Du benötigst ausreichende Mittel für Notfälle.
  • Gesetzliche Vorgaben sind von großer Bedeutung. Wenn du dich nicht daran hältst, dann droht dir im schlimmsten Fall sogar Gefängnis.
  • Im Falle einer Scheidung droht dir eine sehr schwierige Aufteilung der Vermögenswerte.

Wir hoffen dieser Überblick über die Vorteile und Nachteile als Vermieter hilft dir dabei, dich zu entscheiden, ob das Leben als Vermieter für dich auch einen so großen Reiz ausübt, wie auf die vielen Immobilieninvestoren, die schon erfolgreich Wohnungen oder Häuser vermieten.

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