Die Kaution: alles was Sie wissen müssen (Betrag, Rückerstattung, Einbehaltung…)

Sie sind Eigentümer und es sind bereits einige Wochen vergangen seitdem Sie angefangen haben, nach einem Mieter zu suchen. Nachdem Sie einige Mietinteressenten interviewed haben, haben Sie endlich einen geeigneten Kandidaten gefunden, der Ihre Immobilie anmieten und einen entsprechenden Mietvertrag unterschreiben möchte. Zur Sicherheit verlangen Sie von dem Mieter die Auszahlung einer Mietkaution, um die Bezahlung zukünftiger Beschädigungen an dem Mietobjekt und anderer Reparaturen zu gewährleisten.

Die Kaution, was ist das?

Bei der Mietkaution handelt es sich nicht um einen Mietvorschuss. Die Mietkaution garantiert vielmehr für die Mietzahlungen und andere sich aus dem Mietverhältnis ergebene Kosten. Dieser Geldbertrag wird verwendet, um im Schadensfall die Kosten im Zusammenhang mit den Mieterverpflichtungen aus dem Mietvertrag (Nebenkosten, nicht erbrachte Mietzahlungen) oder der Verschlechterung Ihres Eigentums zu decken, falls der Mieter die Zahlung oder Beseitigung des eigenverschuldeten Schadens verweigert.

Kautionsbeleg

Erhalten von (Name, Vorname des Mieters)

Ein Gesambetrag von (Summe) Euro.

Die gesamte Kautionssumme entspricht (Anzahl der Monatsmieten; höchsten 3 Monatsnettokaltmieten) Monatsmieten, welche im Zusammenhang mit dem Mietobjekt in der (vollständige Adresse) zu zahlen ist.

Vorlage für einen Kautionsbeleg

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Wie viel darf man verlangen?

Der Höchstbetrag einer Kaution beträgt 3 Monatsnettokaltmieten, unabhängig davon, ob es sich um ein möbiliertes oder unmöbiliertes Mietobjekt handelt.

Für die Berechnung wird die Grundmiete (Kaltmiete) und nicht die Warmmiete herangezogen. Aus diesem Grund muss die Nettokaltmiete in dem Mietvertrag klar aufgeführt werden. Zudem müssen Betriebskosten unberücksichtigt bleiben, auch wenn diese als Pauschale oder Vorauszahlung geleistet werden.

Falls die Miete zu einem späteren Zeitpunkt erhöht wird, bleibt die Kautionssumme davon unverändert. Für die Kautionssumme ist nur die Kaltmiete bei Vertragsabschluss relevant.

Jedoch ist es möglich, dass ein Mieter freiwillig eine höhere Summe anbietet, welche der Vermieter dann für die gleichen Zwecke nutzen darf, wie jede andere Mietkaution. Beispielsweise kann ein Student eine höhere Summe anbieten, um einen Mietvertragsabschluss zu fördern.

Wann wird die Kaution bezahlt?

Die Mietkaution ist zu Beginn der Mietverhältnisses zu zahlen, also am Tag des im Mietvertrag festgelegten Mietbeginns.

Nach § 551 BGB darf der Mieter die Kaution in bis zu drei gleichen Monatsraten zahlen. Jedoch muss die erste der drei Raten zu Beginn des Mietverhältnisses auf dem Konto des Vermieters eingangen oder diesem bar ausgehändigt worden sein. Die zweite und dritte Rate sind am Anfang des 2. und 3. Monats fällig, müssen also zu diesem Zeitpunkt beim Vermieter eingegangen sein.

Wann kann die Kaution zurückverlangt werden?

Der Vermieter darf die Mietkaution bis zu 6 Monate nach Mietvertragsende einbehalten. Die genaue Zeitspanne bestimmt sich jedoch im Einzelfall. Es gibt keine starre Regelung hierzu.

Für den Einbehalt der Kaution über das Vertragsende hinaus muss jedoch einer der folgenden Gründe bestehen:

• Mietrückstände
• Noch zu zahlende Nebenkosten
• Vertraglich vereinbarte und noch nicht erledigte Schönheitsreparaturen
• Vom Mieter verschuldete Beschädigungen der Mietsache

Bezüglich von Schönheitsreparaturen und Beschädigungen muss jedoch beachtet werden, dass der Vermieter dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Reparatur setzen muss. Erst nachdem der Mieter diese Frist überschritten hat, oder die Beseitigung des Schadens ernsthaft und endgültig abgelehnt hat, darf der Vermieter die Beseitigung selber vornehmen und die Kostendeckung vom Mieter verlangen.

Muss die ganze Kautionssumme zurückgezaht werden?

Die Antwort ist nein. Nur in manchen Fällen kann die ganze Summe einbehalten werden.

Ein Kaution kann beispielsweise ganz oder teilweise einbehalten werden, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt hat oder Schäden am Mietobjekt verursacht und der Aufforderung der Reparatur nicht innerhalb einer vom Vermieter genannten Frist nachgekommen ist.

Einen Anhaltspunkt für die einzubehaltene Summe können Angebote von Handwerkern bieten…

Der Vermieter muss begründen, aus welchem Grund eine bestimmte Summe einbehalten wird. Hierbei helfen Rechnungen oder Angebote von Handwerkern.

Wissenswertes

Aus der Rechtsprechung ergibt sich deutlich, dass es sich bei der Kaution um keine Mietzahlung handelt. Der Mieter kann nicht einfach die Mietzahlungen unterlassen und vom Vermieter fordern, die Kaution stattdessen einzubehalten.

Musterbrief zur Rückzahlung der Kaution

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Sobald der Vermieter alle noch ausstehenden finanziellen Verpflichtungen von der Kautionssumme beglichen hat, muss der Rest umgehend an den Mieter zurückgezahlt werden. Darüber hinaus muss der Vermieter dem Mieter zusätzlich zur entsprechenden Kautionssumme die üblichen Zinsen zahlen.

Wie können Konflikte vermieden werden?

In einem Konfliktfall sollte zunächst ein freundliches klärendes Gespräch gesucht werden. Hierbei sollte insbesondere geklärt werden, ob der Vermieter die Kaution rechtmäßig einbehalten hat. Hierbei muss der Vermieter gegenüber dem Mieter den Einbehalt einwandfrei und nachvollziehbar begründen.

Behält der Vermieter ohne Grund einen Teil der Kaution ein, muss der Mieter den Vermieter schriftlich dazu auffordern, innerhalb einer genannten Frist die Kaution zurückzuzahlen.

Nach erfolgloser Fristsetzung kann eine Strafanzeige erfolgen und ein Rechtsanwalt eingeschalten werden.

Um solchen Fällen vorzubeugen, ist es ratsam, ein offenes Gespräch zu führen und den Mieter über die Einbehaltungsgründe aufzuklären. Zudem sollte der Mieter darauf hingewiesen werden, dass die Miete zu zahlen ist, und die Kaution nicht anstelle der Mietzahlung einbehalten werden kann.

Konflikte zwischen Vermietern und Mietern ergeben sich häufig bei der Unterscheidung eines nicht vom Mieter zu vertretenen Verschleißes des Mietobjektes und eines vom Mieter zu vertretenen Schadens.

Der Begriff des Verschleißes

Es muss zwischen einem natürlichen Verschleiß des Mietobjektes und einem vom Mieter verursachten Schaden unterschieden werden. Ein Verschleiß ist vom Mieter nicht zu vertreten.

Die Schlüsselrückgabe

Um eine reibungslose Rückgabe der Kaution zu gewährleisten, sollten auch die Schlüssel pünktlich per Einschreiben mit Rückschein oder persönlichen zurückgegeben werden.

Alternativen zur klassischen Mietkautionszahlung

Zusätzlich zur Überweisung oder Barzahlung der Kaution haben Mieter folgende Möglichkeiten, die Kaution zu leisten:

• Treuhandkonto: Der Vermieter kann ein Konto auf den Namen des Mieters einrichten, auf welches der Mieter die Kaution überweist. Nach Beeendigung des Mietverhältnisses erhält der Mieter das Geld zurück, sofern der Vermieter keine offenen Ansprüche mehr hat.
• Sparbuch: Der Mieter kann ein Mietkautionskonto auf seinen eigenen Namen selber einrichten, zugunsten des Vermieters verpfänden und dem Vermieter als Sicherheit übergeben. Die Bank sollte ein Sperrvermerk ausführen, damit der Vermieter in der Zwischenzeit keinen Zugang auf das Geld hat. Nach Beeendigung des Mietverhältnisses erhält der Mieter das Geld zurück, sofern der Vermieter keine offenen Ansprüche mehr hat.
• Bausparvertrag: Auch ein Bausparvertrag kann der Mietsicherheit dienen. Es ist jedoch wichtig, dass die Bank Sonderkonditionen anbietet, sodass auch ein Teil des Geldes im Schadensfall ausbezahlt werden kann.
• Mietkautionsversicherung: Eine Versicherung bürgt für die Mietsicherheit. Der Mieter muss hierfür Geld an die Versicherung bezahlen. Statt eines Geldbetrages wird beim Vermieter eine Bürgschaftsurkunde als Sicherheit hinterlegt.
• Bankbürgschaft: Die Bank bürgt für die Mietsicherheit. Der Mieter muss hierfür Geld an die Bank bezahlen.
• Mietkautionsdepot
• Private Mietbürgschaft