Mietwohnung renovieren als Vermieter: So holen Sie das Maximum aus Ihrem Budget heraus
Wenn Sie als Vermieter Ihre Mietwohnung renovieren, sitzt das Geld meist nicht gerade locker. Ein neues Bad hier, ein frischer Boden dort – schnell wird aus ein paar Schönheitsreparaturen ein teures Projekt. Gleichzeitig soll die Wohnung für Mieter attraktiv bleiben und sich auf dem angespannten Mietmarkt gut vermieten lassen.
Genau hier liegt die Kunst: Mietwohnung renovieren, aber mit klarem Budget, ohne Kostenfalle und immer mit Blick auf Rendite und Mietwert. Es geht nicht nur um hübsche Oberflächen, sondern um eine sinnvolle Strategie. Welche Maßnahmen lohnen sich wirklich, was ist „nice to have“?
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie als Vermieter Ihre Mietwohnung Schritt für Schritt renovieren, ein realistisches Renovierungsbudget festlegen und Ihre Investitionen so planen, dass sich jeder Euro rechnet.
Warum ein klares Renovierungsbudget für Vermieter so wichtig ist
Die Kosten für Vermieter steigen, trotzdem lohnt es sich, die Mietwohnung renovieren zu lassen – sowohl zwischen zwei Mietverhältnissen als auch bei laufenden Mietern. Mit den richtigen Maßnahmen können Sie:
- Die Miete bzw. den Mietwert erhöhen
- Zufriedenheit und Bindung Ihrer Mieter verbessern
- Im lokalen Mietmarkt konkurrenzfähig bleiben
Entscheidend ist die Balance: Sie sollten so investieren, dass die Arbeiten langlebig sind, ohne Ihre Rendite unnötig zu schmälern.
Wie Sie Ihre Mietwohnung mit begrenztem Budget renovieren
Eine Mietwohnung zu renovieren ist sinnvoll – gerade, wenn jede Ausgabe Ihre Rendite beeinflusst. Jeder Euro muss sich rechnen, sonst schmilzt der Gewinn dahin.
Mit guter Planung, einem klaren Budget und gezielten Investitionen können Sie Ihre Mietwohnung renovieren, ohne die Kosten aus dem Ruder laufen zu lassen. Hier sind die wichtigsten Schritte.
1. Legen Sie ein realistisches Renovierungsbudget fest
„Billig und schnell“ ist selten die beste Lösung – aber Luxusausbau muss es auch nicht sein. Entscheidend ist ein realistischer Mittelweg: Sie investieren genug, damit die Arbeiten langlebig sind und die Wohnung attraktiver wird, ohne Ihre Marge zu ruinieren.
So definieren Sie Ihr Budget für die Renovierung:
Aktuelle Mieteinnahmen und Rendite im Blick behalten
Als Vermieter können Sie verschiedene Strategien nutzen, um das Budget festzulegen. Viele arbeiten mit einer Art „50-%-Regel“: Rund die Hälfte der Mieteinnahmen deckt alle laufenden Kosten inkl. Rücklagen und Renovierung, der Rest bleibt als Gewinn.
Alternativ legen Sie einen Betrag pro Quadratmeter fest, etwa 10–20 € pro m² als grobe Richtgröße für einfache Renovierungen.
Oder Sie drehen es um: Sie legen fest, wie viel Gewinn Sie pro Jahr aus dem Objekt ziehen möchten, und definieren daraus eine Renovierungsgrenze. Beispiel: Erzielen Sie 6.000 € Jahresgewinn, könnten davon 1.000 € pro Jahr in Renovierungen fließen.
Wichtig ist auch der Blick auf die zu erwartende Rendite: Wenn Sie eine alte Küche modernisieren, können Sie die Miete eventuell anheben. Rechnen Sie durch, wie lange es dauert, bis sich diese Investition wieder eingespielt hat.
Dringende Reparaturen vor optischen Verschönerungen
Wenn Sie Ihre Mietwohnung renovieren, sollten zuerst sicherheitsrelevante und technisch wichtige Punkte dran sein. Funktioniert alles, aber die Fronten sind nur „altmodisch“, ist das eher zweite Priorität.
Marode Fenster, eine alte Heizungsanlage oder ein unsicherer Elektroverteiler haben Vorrang vor neuen Fliesen oder Design-Laminat. Erstellen Sie eine Liste aller Maßnahmen, schätzen Sie die Kosten grob und priorisieren Sie von „muss sofort“ bis „kann warten“.
Rücklagen für Überraschungen einplanen
Bei jeder Renovierung gilt: Irgendetwas wird teurer als gedacht. Um hier nicht ins Minus zu rutschen, sollten Sie eine Reserve von 10–20 % auf das geplante Budget aufschlagen.
Je komplexer das Projekt und je mehr Unbekannte im Spiel sind (alte Leitungen, verdeckte Schäden usw.), desto eher sollten Sie Richtung 20 % gehen.
Bei kleineren, klar umrissenen Maßnahmen reichen oft 10–15 %. So bleiben Sie flexibel – und Ihre Renovierung der Mietwohnung sprengt trotzdem nicht das Gesamtbudget.
2. Setzen Sie auf Maßnahmen mit großer Wirkung bei kleinen Kosten
Wenn Sie Ihre Mietwohnung renovieren, müssen es nicht immer die ganz großen Umbauten sein. Oft bringen günstige, gezielte Verbesserungen überraschend viel – gerade bei Bestandsmietern und Besichtigungen.
Fragen Sie sich: Was sehen Bewerber als erstes? Was fällt Mietern sofort auf, wenn sie die Wohnung betreten?
Typische „kleine Hebel“ mit großer Wirkung:
- Frische, neutrale Wandfarbe: Ein Eimer weiße oder hellgraue Farbe kostet nicht viel, verändert aber sofort den Eindruck: sauberer, größer, moderner. Ideal, wenn Sie eine Mietwohnung renovieren und möglichst breit ansprechbar bleiben wollen.
- Moderne Lampen & LED-Leuchtmittel: Der Tausch von alten Pendelleuchten gegen schlichte Deckenleuchten mit mehreren LED-Spots lässt die Wohnung heller und zeitgemäß wirken – bei sehr überschaubaren Kosten.
- Robuste, bezahlbare Bodenbeläge: Laminat oder Vinylboden sind in deutschen Mietwohnungen Standard: optisch ansprechend, pflegeleicht und deutlich günstiger als Parkett. Alternativ: preiswerter Teppich, aber mit hochwertiger Unterlage – fühlt sich wertig an und hält länger.
- Kleine Küchen-Updates statt Komplettsanierung: Eine neue Einbauküche ist teuer. Oft reicht es, Griffe zu tauschen, eine moderne Rückwand (z. B. Paneele) zu montieren oder eine neue Arbeitsplatte einzubauen. Die Küche wirkt frischer, ohne Ihr Budget zu sprengen.
- Bad optisch auffrischen: Neue Armaturen, Silikonfugen erneuern, Fugen reinigen oder neu verfugen, Wände streichen: So sieht ein älteres Bad schnell deutlich sauberer und „hotelartiger“ aus – ganz ohne Komplettumbau.
Eine Faustregel: Mehr Geld für alles, was Sie ungern häufig anfassen, etwa eine hochwertige Therme/Heizung oder eine strapazierfähige Arbeitsplatte. Weniger Geld für leicht austauschbare Details wie Griffe, einfache Leuchten, Teppiche oder Deko.
Und bevor Sie etwas ersetzen, prüfen Sie, ob sich eine Aufbereitung lohnt: Teppich professionell reinigen statt neu verlegen, Armaturen entkalken und polieren, Türen aufarbeiten. Das ist oft günstiger – und schont nebenbei die Nerven.
3. Selbst anpacken – aber nur dort, wo es erlaubt und sinnvoll ist
Wenn Sie Ihre Mietwohnung renovieren, können Sie einiges an Budget sparen, wenn Sie einfache Arbeiten selbst übernehmen. Typische „Do-it-yourself“-Aufgaben sind zum Beispiel:
- Wände streichen
- Kleinere Reparaturen (lockere Türgriffe, Silikonfugen ausbessern)
- Garten, Hof oder Vorgarten aufräumen und herrichten
- Einfaches Verlegen von Laminat oder Vinylboden
- Austausch von Kleinteilen wie Duschkopf, Türgriffen oder Lampenschirmen
Wichtig ist allerdings: In einer Mietwohnung dürfen bestimmte Arbeiten nur von Fachbetrieben ausgeführt werden – und Sie brauchen im Zweifel auch den Nachweis dafür.
Dazu gehören vor allem Gas-, Wasser- und Elektroinstallationen sowie statische Änderungen am Gebäude. Diese Arbeiten müssen von einem qualifizierten Handwerker abgenommen werden, damit die Wohnung als sicher und vermietbar gilt.
Bewahren Sie alle Rechnungen, Prüfprotokolle und Nachweise gut auf – idealerweise digital. In einer Software zur Mietverwaltung wie Rentila können Sie diese Unterlagen direkt beim jeweiligen Objekt hochladen und haben sie im Fall der Fälle sofort zur Hand. So behalten Sie auch bei mehreren Objekten und wiederkehrenden Renovierungen den Überblick.
4. Material und Handwerker clever einkaufen
Wenn Sie Ihre Mietwohnung renovieren und dabei nicht um Profis herumkommen, lohnt sich ein genauer Blick auf Material- und Arbeitskosten. Viele Einsparungen entstehen nicht auf der Baustelle, sondern schon beim Einkauf.
Ein paar praxisnahe Ansätze:
- Baumärkte und Baustoffhandel nutzen: Achten Sie auf Rabattaktionen, Restposten und Kundenkarten.
- Material selbst besorgen: Oft ist es günstiger, wenn Sie Fliesen, Laminat oder Armaturen selbst online oder im Handel kaufen, statt alles über den Handwerker laufen zu lassen.
- Saisonale Angebote nutzen: Zwischenaktionen, Abverkäufe am Saisonende oder Black-Week-Angebote können das Renovierungsbudget spürbar entlasten.
- Mehrere Angebote einholen: Holen Sie mindestens zwei bis drei Kostenvoranschläge von lokalen Handwerkern ein.
- Empfehlungen aus dem Netzwerk: Fragen Sie andere Vermieter, Hausverwaltungen oder Freunde nach bewährten Betrieben.
5. Energieeffizienz steigern – für langfristige Einsparungen
Wenn Sie Ihre Mietwohnung renovieren, sollten Sie das Thema Energieeffizienz immer mitdenken. Die gesetzlichen Anforderungen werden strenger, Energie bleibt teuer, und was Sie heute verbessern, spart Ihnen und Ihren Mietern morgen bares Geld.
Sinnvolle Maßnahmen können zum Beispiel sein:
- Undichte Fenster und Türen abdichten
- Dachboden- und ggf. Wanddämmung verbessern
- Smarte Thermostate und programmierbare Heizkörperventile einbauen
- Auf energieeffiziente Haushaltsgeräte setzen
- Komplett auf LED-Beleuchtung umstellen
Solche Schritte senken langfristig die Nebenkosten und machen Ihre Mietwohnung für Interessenten attraktiver, weil die monatliche Gesamtbelastung niedriger ist. Oft lassen sich Leerstände so schneller überbrücken und Mietausfallzeiten reduzieren.
Zusätzlich kann eine bessere Energieeffizienz auch den Wert der Immobilie erhöhen. Ein guter Energieausweis und niedrige Betriebskosten sind für viele Käufer ein echtes Argument – gerade, wenn Sie das Objekt irgendwann einmal verkaufen möchten.
6. Mit smarter Software Renovierungen planen und im Blick behalten
Die beste Art, eine Mietwohnung zu renovieren, ohne das Budget zu sprengen: Zahlen und Maßnahmen konsequent im Griff behalten. Dabei hilft Ihnen digitale Unterstützung – etwa eine Software zur Mietverwaltung wie Rentila.
Mit einer solchen Lösung können Sie zum Beispiel:
- Renovierungskosten pro Objekt erfassen
- Ausgaben und Gesamtbudget übersichtlich nachverfolgen
- Mieteinnahmen und Rendite im Blick behalten
- Erinnerungen für zukünftige Wartungs- und Instandhaltungstermine setzen
- Vorher-/Nachher-Fotos, Handwerkerkontakte und Rechnungen zentral speichern
So wird die kostengünstige Renovierung der Mietwohnung vom Bauchgefühl zur klar geplanten Investition – und Sie sehen jederzeit, ob sich Ihre Maßnahmen wirklich rechnen.
7. Bedürfnisse Ihrer Mieter in den Mittelpunkt stellen
Wenn Sie Ihre Mietwohnung renovieren, lohnt sich ein genauer Blick auf Ihre Zielgruppe. Je besser das Objekt zu den Bedürfnissen der Mieter passt, desto höher sind in der Regel Mietauslastung und Ertrag. Zufriedene Mieter bleiben oft länger, und das spart Leerstand, Inseratskosten und Nerven.
Überlegen Sie, ob sich eine möbillierte Wohnung rentiert und welche Extras zu Ihrem typischen Mieterprofil passen, zum Beispiel:
- Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen: Eingebaute Arbeitsplätze, Einbauschränke oder clevere Stauraumlösungen sprechen Singles und Paare im Homeoffice-Alltag besonders an.
- WGs und Mehrzimmer-Wohnungen: Eine gut geplante, robuste Küche, ausreichend Kühl- und Stauraum sowie eine zuverlässige Warmwasserversorgung sind hier Gold wert.
- Familienwohnungen: Pflegeleichte, kratzfeste Oberflächen, ein gut nutzbarer Garten oder Balkon und sichere Einzäunung kommen bei Familien meist sehr gut an.
Setzen Sie außerdem auf strapazierfähige, leicht zu pflegende Materialien, wie etwa Laminat statt empfindlichem Parkett oder Arbeitsplatten mit Marmoroptik statt echtem Marmor. Das reduziert den Pflegeaufwand für Ihre Mieter und Sie müssen seltener Geld in neue Böden oder Geräte stecken.
8. Return on Investment realistisch prüfen
Der Vorteil, wenn Sie eine Mietwohnung renovieren und nicht das eigene Zuhause: Sie sehen relativ schnell, ob sich die Investition rechnet – vorausgesetzt, Sie behalten Zahlen und Rendite im Blick.
Gerade für zukünftige Projekte (in derselben oder einer anderen Immobilie) ist es wichtig, den ROI Ihrer Renovierung zu kennen. So wissen Sie, wofür sich Geld wirklich lohnt.
So können Sie die Rendite Ihrer Renovierung bewerten:
- Mietsteigerung vs. Renovierungskosten vergleichen: Prüfen Sie, um wie viel sich die Miete nach der Renovierung erhöhen ließ und wie lange es dauert, bis die Renovierungskosten wieder eingespielt sind.
- Mieterzufriedenheit und Nachfrage beobachten: Gibt es weniger Kündigungen? Mehr Interessenten? Schnellere Neuvermietung nach einem Auszug? Solche Signale zeigen, ob Ihre Maßnahmen den Nerv der Zielgruppe treffen.
- Kennzahlen in der Mietverwaltungssoftware verfolgen: Eine Mietverwaltungssoftware bietet zahlreiche Vorteile. Wenn Sie Ihre Mietwohnung renovieren, sehen Sie dort langfristig, ob sich die Investitionen positiv auf Ihre Kennzahlen auswirken.
FAQs
Wie oft sollten Vermieter renovieren?
Eine feste gesetzliche Vorgabe gibt es nicht. Als Vermieter sollten Sie Ihre Mietwohnung aber regelmäßig instand halten und optisch in Schuss halten.
Viele Vermieter streichen alle 3–5 Jahre und erneuern Teppich oder Bodenbeläge ungefähr alle 8–10 Jahre – je nach Abnutzung. Größere Maßnahmen wie eine neue Küche oder ein neues Bad stehen meist nur alle paar Jahre oder Jahrzehnte an. Wichtig ist vor allem, dass Sie Schäden zeitnah beheben und Wartung der Immobilie nicht aufschieben.
Wie oft müssen Vermieter streichen?
Es gibt keine starre Regel. In der Praxis hat sich bewährt, die Mietwohnung etwa alle 3–5 Jahre neu zu streichen. Aber auch vor jeder Neuvermietung sollte gestrichen werden.
Frische, helle Wandfarbe ist eine der günstigsten Möglichkeiten, eine Mietwohnung zu renovieren, sie gepflegt wirken zu lassen und die Nachfrage bei neuen Mietern zu erhöhen.
Wie viel sollten Vermieter für Renovierungen ausgeben?
Das hängt stark von Objekt, Lage und Zustand ab. Grundsätzlich sollten Sie zuerst in das investieren, was für Sicherheit, Funktion und Vermietbarkeit entscheidend ist.
Viele Vermieter orientieren sich grob daran, rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr für Instandhaltung und Renovierung zurückzulegen. Wie viel Sie konkret ausgeben, hängt von Ihren Mieteinnahmen, Ihrer gewünschten Rendite und den geplanten Maßnahmen ab.
Wichtige Punkte, wenn Sie Ihre Mietwohnung mit Budget renovieren
Zum Schluss noch einmal das Wichtigste, wenn Sie Ihre Mietwohnung renovieren und dabei die Kosten im Griff behalten wollen:
- Realistisches Budget festlegen: Starten Sie mit einem klaren Renovierungsbudget, das Prioritäten, erwarteten Mehrwert und die Auswirkung auf Ihren Jahresgewinn berücksichtigt.
- Sparpotenziale nutzen: Holen Sie mehrere Angebote ein, vergleichen Sie Handwerkerpreise und übernehmen Sie einfache Arbeiten selbst – aber nur dort, wo es rechtlich und fachlich vertretbar ist.
- Langfristig denken: Investieren Sie in Maßnahmen, die sich rechnen: langlebige Materialien, energieeffiziente Lösungen und Upgrades, die die laufenden Kosten für Sie und Ihre Mieter senken.
- Software für Planung und Kontrolle einsetzen: Mit einer guten Mietverwaltungssoftware behalten Sie Ausgaben, Einnahmen, steuerliche Absetzungen, Wartungstermine und Rendite jederzeit im Blick.
- Mieterbedürfnisse im Fokus behalten: Planen Sie Ihre Renovierung so, dass sie zu Ihrer Zielgruppe passt. Das senkt Fluktuation, verkürzt Leerstände und kann Ihre Mietrendite langfristig steigern.
