Steuerliche Absetzungen für Vermieter in Deutschland – und wie Software hilft

Wenn Sie in Deutschland Immobilien vermieten, können Sie von vielen steuerlichen Absetzungen als Vermieter profitieren. Wenn Sie hier Bescheid wissen, sparen Sie bares Geld.

Besteuert wird nicht der gesamte Mietzins, sondern nur der Überschuss nach Abzug aller zulässigen Kosten. Gerade deshalb ist es für Vermieter entscheidend, sämtliche steuerlich relevanten Ausgaben korrekt zu erfassen.

Von Finanzierungskosten über Reparaturen bis hin zu Versicherungen lassen sich viele Posten geltend machen – und senken so die Steuerlast erheblich.

Im Folgenden erfahren Sie, welche steuerlichen Absetzungen für Vermieter besonders wichtig sind und wie Software Sie bei der Organisation unterstützt.

Wichtige steuerliche Absetzungen für Vermieter

Damit die Steuerlast nicht unnötig hoch ausfällt, sollten Sie als Vermieter alle abzugsfähigen Kosten kennen. Sie werden in der Steuererklärung als Werbungskosten berücksichtigt und mindern direkt das zu versteuernde Einkommen. Typische Posten sind:

• Schuldzinsen und Finanzierungskosten für Immobilienkredite
• Verwaltungskosten, z. B. für Hausverwaltungssoftware
• Instandhaltung und Reparaturen an Gebäude und Ausstattung
• Versicherungen wie Wohngebäude- oder Mietausfallversicherung
• Nebenkosten, die Sie selbst tragen müssen (z. B. bei Leerstand)
• Steuerberater- und Rechtsanwaltsgebühren
• Fahrt- und Reisekosten zur Immobilie
• Grundsteuer oder Erbbauzinsen

In den folgenden Abschnitten schauen wir uns diese Kostenarten im Detail an.

Schuldzinsen und Finanzierungskosten

Finanzieren Sie Ihre Immobilie über ein Darlehen, können Sie die dabei anfallenden Schuldzinsen steuerlich absetzen. Sie zählen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG zu den Werbungskosten und mindern direkt Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Auch Nebenkosten wie Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto oder Notarkosten im Zusammenhang mit dem Kredit sind abziehbar.

Verwaltungskosten & Software-Abos

Auch Verwaltungskosten können Sie als Vermieter steuerlich geltend machen. Dazu gehören Ausgaben für einen Hausverwalter, Gebühren für Mietportale oder Software-Abonnements. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind sämtliche Aufwendungen Werbungskosten, wenn sie durch die Vermietungstätigkeit veranlasst sind.
Nutzen Sie beispielsweise eine digitale Hausverwaltungssoftware wie Rentila, zählen die Abokosten zu den abziehbaren Werbungskosten. Gleiches gilt für Telefon-, Porto- oder Büromaterialkosten, sofern sie direkt mit der Verwaltung der Immobilie verbunden sind. Gerade kleinere Posten summieren sich über das Jahr und können die Steuerlast spürbar senken – vorausgesetzt, Sie führen alle Belege sorgfältig nach.

Instandhaltung und Reparaturen

Kosten für Instandhaltung und Reparaturen sind in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar, solange es sich nicht um Modernisierungen oder Anschaffungsnahe Herstellungskosten handelt. Klassische Beispiele sind Dachreparaturen, Malerarbeiten oder der Austausch defekter Heizungen.

Wichtig ist die Abgrenzung: Erhaltungsaufwand dient dem Erhalt des bisherigen Zustands und ist sofort abzugsfähig. Dagegen gilt eine umfassende Modernisierung oder eine Sanierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) steuerlich als Herstellungskosten und wird nur über die AfA abgeschrieben. Wer diese Unterscheidung beachtet, nutzt den vollen steuerlichen Vorteil.

Versicherungsprämien

Laufende Versicherungen rund um Ihre Immobilie zählen ebenfalls zu den steuerlichen Absetzungen für Vermieter in Deutschland. Dazu gehören vor allem Wohngebäude- und Gebäudehaftpflichtversicherungen, aber auch spezielle Policen wie eine Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung. Diese Ausgaben gelten als Werbungskosten, weil sie unmittelbar dem Erhalt der Mieteinnahmen dienen.

Wichtig ist die Abgrenzung: Nur sachbezogene Versicherungen für das Objekt sind abziehbar. Private Policen wie deine eigene Kranken- oder Lebensversicherung gehören nicht dazu. Richtig angesetzt, können Versicherungsbeiträge deine Steuerlast deutlich senken und gleichzeitig für zusätzliche Sicherheit im Vermieteralltag sorgen.

Nebenkosten und Betriebsausgaben

Auch umlagefähige Nebenkosten sind Werbungskosten, wenn Sie diese selbst tragen müssen – etwa bei Leerstand oder wenn bestimmte Kosten nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Dazu gehören z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser, Abwasser oder Heizkosten.

Steuerberater- und Rechtsanwaltskosten

Kosten für professionelle Unterstützung können Sie in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich absetzen. Dazu zählen Steuerberaterhonorare für die Erstellung der Anlage V oder die Beratung zu steuerlichen Fragen rund um Ihre Immobilie. Auch Anwaltskosten im Zusammenhang mit Mietverträgen, Kündigungen oder der Durchsetzung von Ansprüchen gegen Mieter sind abziehbar.

Grundlage ist § 9 Abs. 1 EStG, wonach alle Aufwendungen, die der Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen, steuerlich berücksichtigt werden dürfen. Nicht abziehbar sind hingegen Beratungen zu rein privaten Themen. Für Vermieter mit mehreren Objekten lohnt sich die steuerliche Entlastung professioneller Dienstleistungen oft besonders.

Fahrt- und Reisekosten

Fahrten zu Ihrer vermieteten Immobilie gelten steuerlich als Werbungskosten, da sie unmittelbar mit der Verwaltung und Erhaltung der Mieteinnahmen verbunden sind. Sie können entweder die Entfernungspauschale oder die tatsächlichen Kosten pro gefahrenem Kilometer ansetzen. Auch Ausgaben für Parktickets oder Bahnfahrten sind abziehbar.

Nicht berücksichtigt werden dagegen Bußgelder oder Verwarnungen, etwa bei Falschparken. Wichtig: Dokumentieren Sie jede Fahrt mit Datum, Anlass und Kilometerangabe. So erkennt das Finanzamt die Kosten und steuerlichen Absetzungen problemlos an – besonders relevant, wenn Sie mehrere Objekte betreuen und regelmäßig vor Ort sind.

Erbbauzinsen & sonstige Kosten

Wenn Sie ein Grundstück im Erbbaurecht besitzen, fallen regelmäßig Erbbauzinsen an. Diese sind nach § 9 Abs. 1 EStG als Werbungskosten abziehbar, da sie unmittelbar mit der Nutzung der Immobilie zur Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängen.

Gleiches gilt für die Grundsteuer, die jede Kommune erhebt. Auch kleinere Nebenkosten wie Schornsteinfegergebühren oder Beiträge an Eigentümergemeinschaften können Sie steuerlich berücksichtigen. Entscheidend ist, dass sämtliche Ausgaben nachweisbar und eindeutig der Immobilie zugeordnet sind.

Wie Software bei der steuerlichen Absetzung hilft

Die Vielzahl an Belegen, Rechnungen und Verträgen kann schnell unübersichtlich werden. Mit einer digitalen Lösung wie Rentila behalten Sie Ihre Finanzen im Griff und sparen Zeit bei der Vorbereitung der Steuererklärung. Zwar ersetzt die Software keinen Steuerberater und erstellt auch keine Jahresabschlüsse, sie erleichtert jedoch die tägliche Verwaltung enorm.

• Automatische Erfassung und Kategorisierung Ihrer Ausgaben
• Belegspeicherung und Dokumentenarchiv – alles sicher an einem Ort
• Finanzübersichten und Reports, die Sie Ihrem Steuerberater weitergeben können

Sie können Rentila sogar kostenlos nutzen. So stellen Sie sicher, dass keine absetzbaren Kosten übersehen werden und alle Nachweise für das Finanzamt jederzeit griffbereit sind.

FAQs

Welche Kosten darf ich als Vermieter steuerlich absetzen?

Alle Aufwendungen, die der Sicherung und Erhaltung Ihrer Mieteinnahmen dienen (§ 9 Abs. 1 EStG), sind Werbungskosten. Dazu gehören Schuldzinsen, Reparaturen, Versicherungen, Verwaltungskosten, Nebenkosten bei Leerstand sowie Ausgaben für Steuerberater oder Anwälte. Diese mindern direkt Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Kann ich Fahrtkosten zur Immobilie ansetzen?

Ja, Fahrten zur Immobilie gelten als Werbungskosten. Sie können entweder die tatsächlichen Kosten oder die Kilometerpauschale nutzen: 0,30 € pro gefahrenem Kilometer, ab dem 21. Kilometer 0,35 € (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 EStG). Auch Parktickets oder Bahnfahrten sind abziehbar, Bußgelder dagegen nicht.

Wie weise ich meine Ausgaben nach?

Sammeln Sie alle Rechnungen, Quittungen und Verträge. Elektronische Belege sind zulässig, sofern sie GoBD-konform gespeichert werden. Mit Software wie Rentila können Sie Belege hochladen, kategorisieren und zentral ablegen. Das vereinfacht die Nachweisführung gegenüber dem Finanzamt erheblich.

Zählen Software-Abonnements als Werbungskosten?

Ja, Verwaltungskosten wie Software-Abonnements sind voll abziehbar, wenn sie ausschließlich für Ihre Vermietung genutzt werden. Abokosten für Plattformen wie Rentila gelten steuerlich als Werbungskosten und reduzieren damit direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung.

Wo trage ich die Kosten in der Steuererklärung ein?

Alle Einnahmen und Werbungskosten geben Sie in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung an. Dort erfassen Sie auch Abschreibungen und Sonderausgaben. Bei komplexen Fällen oder mehreren Immobilien ist es empfehlenswert, zusätzlich einen Steuerberater einzuschalten.

Fazit zu steuerlichen Absetzungen für Vermieter – Wichtiges im Überblick

• Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Ihre Steuererklärung korrekt und vollständig abzugeben. Achten Sie darauf, nur tatsächlich abzugsfähige Werbungskosten anzusetzen und alle Angaben mit Belegen zu untermauern.
• Mit einer digitalen Hausverwaltungssoftware wie Rentila behalten Sie Ihre Kosten im Blick. Belege können Sie direkt hochladen und speichern, sodass Sie im Falle einer Nachfrage durch das Finanzamt sofort Nachweise parat haben.
• Zu den Einkünften zählen nicht nur die Mieteinnahmen selbst, sondern auch Nebenzahlungen wie Betriebskosten oder Einnahmen aus Nebenleistungen. Diese müssen Sie in der Anlage V angeben.
• Abziehbar sind zahlreiche Kosten: Schuldzinsen, Versicherungen, Fahrtkosten, Reparaturen, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Erbbauzinsen oder auch Software-Abonnements. Jeder dieser Posten senkt Ihre Steuerlast.
• Wer mehrere Objekte besitzt oder komplexe Finanzierungen nutzt, sollte über die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater nachdenken. So stellen Sie sicher, dass alle Vorteile genutzt werden und Ihre Steuererklärung rechtssicher bleibt.

Steuerliche Absetzungen.