Welche Folgen hat eine Trennung von Mietern?
Häufig werden Mieterpaare von Vermietern bevorzugt, da diese in der Regel zwei Gehälter für die Mietzahlungen vorweisen können. Aber was passiert, wenn sich Mieter trennen? Hängt dies von der Situation des Paares ab?
Auswirkungen auf das Mietverhältnis bei der Trennung von Mietern
Eine Trennung ist emotional nie einfach, aber auch rechtlich kann eine Trennung kompliziert werden.
Was passiert mit der Mietwohnung, dem Miethaus, wenn Sie schon seit einiger Zeit zusammenwohnen? Wer muss für die Miete aufkommen?
Je nach Lebenssituation haben Paare unterschiedliche Rechte im Falle einer Trennung. So unterscheiden sich die Bestimmungen danach, ob man verheiratet oder unverheiratet ist.
Nur ein Partner ist als Mieter im Mietvertrag eingetragen
Der Partner, der Mieter ist, bleibt in der Wohnung
Hat einer der Partner den Mietvertrag als Mieter unterschrieben, und bleibt dieser in der Wohnung wohnen, hat der Vermieter keine Zahlungsansprüche gegen den ausgezogenen Partner.
Der Partner, der Mieter ist, zieht aus
Hat einer der Partner den Mietvertrag als Mieter unterschrieben, und zieht dieser aus der Wohnung aus, kann der Mietvertrag von diesem Partner gekündigt werden. In diesem Fall ist der Partner, der nicht Mieter ist, zum Auszug verpflichtet.
Im Falle einer Scheidung von Ehegatten gilt jedoch nach § 1568 a Abs. 3 BGB, dass der in der Wohnung verbleibende Ehegatte als alleiniger Mieter in den Mietvertrag eintritt. Voraussetzung ist die rechtskräftige Scheidung und ein Schreiben an den Vermieter von beiden Ehegatten oder eine rechtskräftige Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren.
Diese Regelung gilt gemäß § 17 LPartG auch für die Lebenspartnerschaft.
Bei einer bloßen Trennung von Ehegatten gilt diese Sonderreglung jedoch nicht.
Beide Partner sind als Mieter im Mietvertrag eingetragen
Falls beide Partner im Mietvertrag als Mieter eingetragen sind, ist nur eine gemeinsame Kündigung wirksam.
Bis zur Kündigung sind beide Partner Mieter und somit im Verhältnis zum Vermieter Gesamtschuldner. Der Vermieter kann die teilweise oder vollständige Zahlung von einem oder beiden Partnern verlangen.
Im Innenverhältnis sind jedoch beide Partner zur Zahlung der halben Miete gemäß § 426 Abs. 1 BGB verpflichtet.
Wichtig!
Achtung: Sind beide Partner als Mieter im Mietvertrag eingetragen, kann sich der Vermieter aussuchen, von wem er die Miete verlangt. Eine einseitige Kündigung des ausziehenden Mieters ist auch dann unwirksam, wenn der Vermieter diese annimmt (anders im Urteil vom 20.05.2016, Az.: 2 C 529/15).
Der Partner, der in der Wohnung bleibt
Der in der Wohnung verbleibende Partner hat eine, in der Regel dreimonatige, Frist, um sich zu entscheiden, ob er in der Wohnung verbleiben oder ausziehen möchte. Entscheidet sich der in der Wohnung verbliebene Partner weiterhin in der Wohnung zu wohnen, muss er die ganze Miete bezahlen.
Der Partner, der aus der Wohnung auszieht
Entscheidet sich der in der Wohnung verbliebene Partner hingegen, die Wohnung zu kündigen, muss der ausgezogene Partner für die Dauer der Überlegungs- und Kündigungsfrist die Hälfte der Differenz zwischen der Miete für die ehemalige gemeinsame Wohnung und für eine angemessene Wohnung für eine einzelne Person zahlen. Beträgt die Miete beispielsweise für die gemeinsame Wohnung 2000€ und für eine angemessene Wohnung für eine Einzelperson 1200€, muss der ausziehende Partner die Hälfte der Differenz (2000€ – 1200€ = 800€ / 2 = 400€), also 400€, zahlen.
Sonderfall Scheidung
Im Falle einer Scheidung von Ehegatten gilt jedoch nach § 1568 a Abs. 3 BGB, dass der in der Wohnung verbleibende Ehegatte als alleiniger Mieter in den Mietvertrag eintritt. Voraussetzung ist die rechtskräftige Scheidung und ein Schreiben an den Vermieter von beiden Ehegatten oder eine rechtskräftige Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren.
Diese Regelung gilt gemäß § 17 LPartG auch für die Lebenspartnerschaft.
Bei einer bloßen Trennung von Ehegatten gilt diese Sonderreglung jedoch nicht.
Alternative
Sofern beide Mieter sowie der Vermieter einverstanden sind, kann im Falle des Auszuges eines Partners ein neuer Mietvertrag aufgesetzt werden, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem in der Wohnung verbleibenden Partner bestimmt, und den ausziehenden Partner aus dem Vertrag entlässt.
Was Sie beachten sollten
- Solange beide Partner den Mietvertrag unterzeichnet haben, haben beide die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, insbesondere sind jeweils beide zur vollständigen Zahlung der Miete gegenüber dem Vermieter verpflichtet.
- Hat nur einer der Partner den Mietvertrag unterzeichnet, und bleibt dieser Mieter in der Wohnung wohnen, ist der ausziehende Partner von allen finanziellen Verpflichtungen befreit, da dieser kein Mieter ist.
- Bei verheirateten Paaren, die beide als Mieter im Mietvertrag genannt sind, gilt, dass keiner der Ehegatten allein den Mietvertrag kündigen kann. Jedoch kann der in der Wohnung verbleibende Ehegatte nach rechtskräftiger Scheidung als alleiniger Mieter in den Mietvertrag eintreten. Dasselbe gilt für gleichgeschlechtliche Lebenspartner, jedoch nicht für Ehegatten, die lediglich getrennt leben.
Häufig gestellte Fragen bei einer Trennung
F: Muss der Auszug eines Mieters dem Vermieter mitgeteilt werden?
Nein. Sind beide Partner Mieter, muss der Auszug des eines Partners, und somit des einen Mieters, nicht dem Vermieter mitgeteilt werden.
F: Wie kann der Mietvertrag für den in der Wohnung verbleibenden Mieter fortlaufen?
Die Mieter können zusammen mit dem Vermieter eine vertragliche Vereinbarung treffen, dass einer der Mieter als alleiniger Mieter bestehen bleibt, und der andere Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen wird. Diese Vereinbarung bedarf jedoch der Zustimmung aller Parteien, das heißt, der Zustimmung beider Mieter sowie des Vermieters.
F: Kann der ausgezogene Partner die Mietkaution verlangen?
Im Innenverhältnis (rechtliche Ansprüche gegenüber dem Partner) steht beiden Partnern die Kaution zur Hälfte zu. Im Außenverhältnis (rechtliche Ansprüche gegenüber dem Vermieter) kann der ausgezogene Partner nicht vom Vermieter die Auszahlung der Kaution verlangen. Dies gilt auch im Falle der Trennung oder Scheidung von Ehegatten. Der Vermieter muss die Kaution erst auszahlen, wenn das Mietverhältnis beendet ist.
