Wer zahlt die Grundsteuer?
Bei der Frage, ob die Grundsteuer auf die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden darf, also ob der Mieter oder Vermieter die Grundsteuer zu bezahlen hat, ist einiges zu beachten. Zunächst bestimmt sich die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Nebenkostenabrechnung nach den Regelungen im Mietvertrag. Doch auch wenn eine solche Regelung besteht, sind nicht alle Ausgaben umlagefähig.
Rechtsgrundlage zur Einbeziehung der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung
Grundsätzlich ist die Grundsteuer auf die Nebenkostenabrechnung umlagefähig. Hierbei ist jedoch zu beachten, welche Regelung im Mietvertrag getroffen wurde.
Wurde im Mietvertrag die Einbeziehung der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung geregelt, ist die Umlegung rechtlich erlaubt, denn nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehört die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten. Empfehlenswert ist es, eindeutig die Bezeichnung „Grundsteuer“ im Mietvertrag zu verwenden. Allerdings genügt es laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes auch, wenn die umlegbaren Nebenkosten eindeutig bestimmbar sind, wie etwa durch einen Verweis auf § 2 BetrVK. Zulässig ist auch der Begriff „Betriebskosten“ unter welchen alle gängigen umlagefähigen Nebenkosten fallen.
Fehlt jedoch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag, ist der Mieter nicht zur Zahlung der Kosten für die Grundsteuer verpflichtet.
Was zählt zur Grundsteuer?
Nur bestimmte Ausgaben zählen zur Grundsteuer.
Gemäß § 2 BetrVK können „laufende öffentliche Lasten des Grundstücks“ umgelegt werden. Hierzu zählen zusätzlich zur Grundsteuer auch regionale Abgaben, z.B. Beiträge an den Boden- und Abwasserverband, Deichabgaben, usw.
Nicht einbezogen werden dürfen jedoch Anliegergebühren, also die von der Gemeinde erhobenen Straßenausbaubeiträge. Gegen diese Ausgaben können Mieter wiedersprechen, da diese vom Vermieter als Eigentümer des Grundstücks zu tragen sind.
Berechnung der Umlagehöhe der Grundsteuer
Preisgebundener und freier Wohnraum
Die Berechnung der Umlagehöhe der Grundsteuer bestimmt sich danach, ob es sich um preisgebundenen Wohnraum oder um eine freie Wohnung handelt.
Bei der Umlage der Grundsteuer bei preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter an die Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen gebunden und muss die Grundsteuer gemäß § 20 NMV entsprechend der Wohnfläche umlegen.
Bei freiem Wohnraum kann der Vermieter den Verteilerschlüssel individuell festlegen.
Unvermietete Wohnungen
Stehen in einem Mietshaus einige Wohnungen leer, kann der Vermieter die auf die unvermieteten Wohnungen fallende Grundsteuer nicht auf die anderen Mieter des Hauses umlegen. Der Vermieter kann jedoch eventuell eine Erleichterung oder gar einen Erlass der Grundsteuerlast gemäß § 33 Grundsteuergesetz bekommen. Erhält der Vermieter eine solche Erleichterung oder einen solchen Erlass, muss dies auf den Mieter umgelegt und diesem umgehend mitgeteilt werden (§ 560 Abs. 3 BGB).
Gemischte Wohnanlagen
Falls die Mietwohnung Teil einer gemischten Wohnanlage mit Gewerbeeinheiten und Wohnungen ist, kann der Mieter verlangen, dass die die Grundsteuer auf die Nebenkostenabrechnung entsprechend der tatsächlichen Wohnräume umgelegt wird.
Die liegt daran, dass der Vermieter in der Regel Gewerberäume zu höheren Preisen vermieten kann, was sich wiederum auf den Einheitswert und damit auf die Grundsteuerhöhe auswirkt.
Voraussetzung hierfür ist gemäß dem Bundesgerichtshof, dass die Mehrbelastung über 10 Prozent der gewöhnlichen Grundsteuer liegt.
Eine weitere Voraussetzung ist, dass für die Ermittlung des Einheitswertes das Ertragswertverfahren angewendet wurde. Eine solche Aufteilung ist nicht möglich, wenn das Sachwertverfahren genutzt wurde.
Garagen und Stellplätze
Eine getrennte Abrechnung der Grundsteuer aufgrund einer Mehrbelastung anderer Mieter ist auch möglich, wenn Garagen und Stellplätze nicht von allen Mietparteien angemietet wurden, oder wenn Garagen und Stellplätze an Nicht-Mieter vermietet wurden.
Achtung!
Die Pflicht zur getrennten Berechnung kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.
Fristen bei der Umlage der Grundsteuer
Wurde die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag vereinbart, und hat der Mieter monatliche Vorauszahlungen für die Nebenkosten geleistet, muss der Vermieter einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Hierfür hat der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB nach Ende des Abrechnungszeitraumes zwölf Monate Zeit.
Falls der Vermieter diese Frist nicht einhält, können Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung nicht mehr geltend gemacht werden. Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter die Nichteinhaltung der Frist selbst verschuldet hat. Kann der Vermieter nachweisen, dass die Nichteinhaltung der Frist nicht selbst verschuldet war, können Forderungen auch nach Fristablauf geltend gemacht werden.
Ist der Vermieter zur Auszahlung eines Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung an den Mieter verpflichtet, muss dieses in jedem Fall ausgezahlt werden, also auch bei selbst verschuldeter Nichteinhaltung der Frist durch den Vermieter.
Erhöhungsvorbehalt
Der Vermieter kann einen Erhöhungsvorbehalt in der Nebenkostenabrechnung oder im Mietvertrag festlegen, da Gemeinden die Grundsteuer auch rückwirkend festsetzen können.
Nachträglicher oder verspäteter Grundsteuervorbehalt
Geht der Vermieter der Grundsteuerbescheid erst nachträglich oder verspätet zu, kann die Erhöhung bis zu 3 Monate nach der neuen Fristsetzung gegenüber dem Mieter nachträglich geltend gemacht werden. Dies gilt auch, wenn die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist, der in einem solchen Fall trifft den Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB kein Verschulden hinsichtlich der Fristversäumung.
Eigentümerwechsel
Ein Eigentümerwechsel hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Auch bleibt die bisherige Steuernummer des Grundstücks erhalten.
