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Wie finde ich einen guten Mieter und prüfe seine Bewerbung

Wenn Sie sich als Eigentümer entschlossen haben, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu vermieten, stehen Sie vor der Herausforderung, einen passenden Mieter finden zu müssen. Die Vorstellung, an jemanden zu vermieten, der die Miete nicht zuverlässig zahlt, Ihr Eigentum nicht pfleglich behandelt oder die Hausordnung missachtet, ist Ihnen vermutlich – wie den meisten Vermietern – ein Gräuel.

Doch keine Sorge, wenn Sie ein paar Punkte berücksichtigen, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Sie einen vertrauenswürdigen Mieter finden. Hier erfahren Sie, welche Punkte es zu beachten gilt.

Die Mieterselbstauskunft

Unabhängig davon, ob Sie Ihr Mietobjekt selbst inserieren oder über einen Makler vermitteln lassen, empfiehlt es sich, schon bei der ersten Kontaktaufnahme eine sog. Selbstauskunft der Mieter zu erbitten. In dieser Selbstauskunft teilt der Interessent dem Vermieter einige wichtige Daten mit, die für die Entscheidung über die Wohnungsvergabe essentiell sind.

Eine ordnungsgemäße Selbstauskunft ist ein erstes Indiz dafür, wie seriös ein Mietinteressent ist.

In eine Mieterselbstauskunft gehören Angaben zu folgenden Punkten:

  • Voller Name und aktuelle Anschrift, der Personalausweise sollte spätestens bei Vertragsschluss im Original vorgelegt werden
  • Geburtsdatum
  • Beruf, Beschäftigungsverhältnis und ggf. Arbeitgeber
  • Nettoeinkommen

Je nach Beschäftigungsverhältnis des Bewerbers dienen die folgenden Unterlagen dem Einkommensnachweis:

Bei Angestellten:

  • Letzter Steuerbescheid
  • Letzte 3 Lohnbescheide
  • Arbeitsvertrag oder hilfsweise eine Arbeitgeberbescheinigung

Bei Selbständigen:

  • Bilanz / Erfolgsrechnung / Geschäftsabschluss
  • Nachweis über die aktive Selbständigkeit, z.B. Handelsregisternummer

Bei Auszubildenden und Studierenden:

  • Statusbescheinigung, z.B. Ausbildungsvertrag oder Immatrikulationsbescheinigung
  • Einkommensnachweise, z.B. BAföG-Bescheide, Nebenjobs oder Bürgschaft der Eltern

Bei Rentnern und Pensionären:

  • Steuer- und/oder Rentenbescheide

sowie bei Arbeitslosen:

  • Bescheid über Arbeitslosengeld
  • Nachweis über Arbeitslosengeldzahlungen der letzten 3 Monate

Zulässige und unzulässige Fragen

Neben diesen Basisangaben wünschen sich Vermieter häufig noch die Beantwortung einer ganzen Reihe weiterer Fragen. Das ist nur verständlich, denn als Vermieter wollen Sie Nummer Sicher gehen und zu diesem Zwecke möglichst viele Informationen über potentielle Mieter einholen.

Doch Vorsicht: Nicht alle Fragen sind zulässig. Die Rechtsprechung hat bereits eine ganze Reihe an Fragen für unzulässig erklärt. Daneben sollten Sie auch die Rechte und Privatsphäre des Bewerbers respektieren, vor allem in Gebieten mit hoher Mietnachfrage.

Übersicht unzulässiger und zulässiger Fragen

Nicht in allen Fragen sind sich die deutschen Gerichte bisher einig gewesen. In anderen Fragen herrscht hingegen kein Zweifel:

Anzahl der Personen, die mit einziehen Zulässig
Gehaltsabrechnungen Zulässig
Mietschulden Zulässig
Pfändung des Arbeitseinkommens oder andere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen Zulässig
Nutzung des Wohnraums (privat / gewerblich) Zulässig
Beabsichtigte Haustierhaltung Zulässig
Rauchgewohnheiten i.d.R. unzulässig, da Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt.
Krankheiten oder Behinderungen Unzulässig
Hautfarbe und Religion Unzulässig
Mitgliedschaft im Mieterverein oder einer Partei Unzulässig
Hobbys und Musikgeschmack Unzulässig, an die Hausordnung und Ruhezeiten müssen sich natürlich auch Fans lauter Heavy-Metal-Musik halten.
Frage nach laufendem Ermittlungsverfahren Unzulässig
Vorstrafen Unzulässig
Rechtliche Bettreung Unzulässig
Einkommensverhältnisse von Angehörigen Unzulässig, außer sie werden Mitbesitzer oder Bürgen

Ist eine Frage unzulässig, so darf der Mietinteressant auch bewusst lügen. Folgen im Falle des Abschlusses eines Mietvertrages: keine.

Ist eine Frage des Vermieters jedoch zulässig gewesen und der Mieter hat bewusst falsche Angaben an, so hat der Vermieter die Möglichkeit, den Vertrag anzufechten, Schadensersatz geltend zu machen und/oder aber fristlos zu kündigen. Hat der Mieter beispielsweise über sein Einkommen gelogen, besteht die Möglichkeit der Kündigung sogar dann, wenn der Mieter dennoch ordnungsgemäß die monatliche Miete zahlt.

Gut zu wissen!

Der Deutsche Mieterbund rät dazu, Selbstauskunft-Fragebögen stets komplett auszufüllen. Grund: Leergelassene Felder vermindern die Chance auf eine Wohnungszusage enorm. Für Vermieter bedeutet das: Antworten auf unzulässige Fragen sind nicht aussagekräftig, denn Sie wissen nie, wer diese wahrheitsgemäß beantwortet hat und wer von seinem Recht auf unwahre Beantwortung Gebrauch gemacht hat.

 

Selektion der Bewerber

Haben Sie nun die „harten Fakten“ zusammengetragen, müssen sie ausgewertet werden, um eine Entscheidung zu treffen. Dafür sollten Sie sich unbedingt erst festlegen, welche Vorstellungen Sie selbst für die nächsten Jahre haben.

Käme Ihnen beispielsweise eine kurze Mietdauer gelegen oder bevorzugen Sie einen Langzeitmieter? In letzterem Falle wäre z.B. der international erfolgreiche Geschäftsmann auf den ersten Blick finanziell die bessere Wahl, bei näherem Hinsehen könnte allerdings auch die alleinerziehende Mutter eher Ihrem Profil entsprechen – denn diese wird vermutlich länger an einem Ort leben wollen. Ein Student hingegen wird höchstwahrscheinlich nach dem Abschluss nicht dauerhaft in seiner Studentenwohnung weiterleben wollen und wäre ein guter Mieter für Eigentümer, die Ihre Wohnung eventuell in einigen Jahren selbst bewohnen wollen. Hier käme auch ein Zeitmietvertrag infrage.

Auch der Bewerber mit dem höchsten Einkommen ist nicht zwangsläufig der beste Mieter. Er kann entsprechend hohe Verpflichtungen haben. Grundsätzlich gilt für Mieter: Die Miete sollte ein Drittel des Nettoeinkommens nach Möglichkeit nicht übersteigen. Das gilt auch als Anhaltspunkt für Mieter. In einigen Städten ist das allerdings kaum machbar. Ab 50% sollten Vermieter nachhaken, ab 75 % sind Mieter sogar in der Aufklärungspflicht. Arbeitslose Mieter sind ebenso vielen Vermietern willkommen, sofern diese die Miete direkt von der Agentur für Arbeit überweisen lassen. Diese Mietzahlungen gehen in der Regel sehr zuverlässig ein.

Auch Ihr Bauchgefühl sollten Sie nicht zu kurz kommen lassen. Wie wirkten z.B. Körpersprache und Tonfall während eines Besichtigungstermins auf Sie? Ist schon die der Erstkontakt kompliziert oder zielführend? Fühlten Sie sich mit einem Interessenten auf einer Wellenlänge oder hatten Sie ein ungutes Gefühl?

Bonität des Mieters überprüfen

Unbezahlte Mieten kommen meistens im Zuge eines Einkommensausfalls (Arbeitsplatzverlust, Scheidung, Unfall …) vor. Um die Risiken zu minimieren, sorgen Sie vor und überprüfen Sie die Bonität Ihres Mieters!

Neben der Vorlage von Einkommensnachweisen gibt es noch drei weitere häufig genutzte Wege, die Zahlungskraft und -moral des Mietinteressenten zu beurteilen:

  • SCHUFA-Auskunft
  • Bürgschaft
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Die SCHUFA-Auskunft können Sie sich vom Bewerber vorlegen lassen oder – wenn Sie Vertragspartner der SCHUFA sind – mit Einwilligung des Bewerbers selbst einholen.

Sonderfall „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“

In dieser soll der bisherige Vermieter eines Interessenten bestätigen, dass sein Mieter die Miete ordnungsgemäß bezahlt hat. Viele neue Vermieter beruhigt das sehr. Doch: Vor-Vermieter sind zur Ausstellung solch einer Bescheinigung gesetzlich nicht verpflichtet. Tun sie dies auch nicht, liegt die Schuld hierfür nicht zwangsläufig auf der Seite des Mieters bzw. Mietinteressenten. Abhilfe kann die Vorlage von Kontoauszügen schaffen, mithilfe derer Bewerber – freiwillig – bestätigen können, dass sie die letzten Monate ihre Miete gezahlt haben.

Auch das beste Auswahlverfahren schützt nie zu 100 % vor Mietausfall. Sie können das Risiko durch die Erhebung wichtiger Fakten und Ihre Menschenkenntnis jedoch auf ein Minimum reduzieren.

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