Wie verhandelt man einen Immobilienkauf?

Beim Kauf von Immobilien kann die Verhandlungsspanne in gewissen Fällen zwischen 0 und 50% betragen. Jeder Immobilienkauf ist anders und die Immobilienverhandlungen hängen von mehreren Faktoren ab. Hier sind die wichtigsten Punkte, die bei der Verhandlung eines Immobilienkaufs zu beachten sind.

Schätzen Sie Ihr Budget sorgfältig ein

Finanzielle Aspekte zu berücksichtigen ist essentiell. Wie vor jedem anderen Kauf ist es unmöglich, ein Kaufobjekt in Betracht zu ziehen, ohne vorher Ihre finanziellen Möglichkeiten zu kennen.

Und erst Recht im Falle eines Haus- oder Wohnungskaufs ist es wichtig, Ihr Budget richtig zu bewerten bevor Sie mit den Verhandlungen beginnen.

Hierzu müssen Sie Ihre sogenannte «Finanzierungskapazität» ermitteln.

Diese wird anhand von Faktoren wie dem Eigenbeitrag, Ihrer Kaufkraft, Ihrer beruflichen Situation (Vertragsart und Gehalt) oder der gewünschten Rückzahlungsdauer berechnet.

Um Ihnen zu helfen, Ihre finanzielle Situation genau einzuschätzen und Ihr Budget realistisch zu bewerten, ist das Internet voll von Online-Simulatoren, die Ihnen einen ersten Eindruck vermitteln können.

Jedoch bieten solche Online-Simulatoren lediglich Anhaltswerte, weswegen es empfehlenswert ist, dass Sie sich zusätzlich an Ihre Bank – oder an einen Immobilienkreditvermittler – wenden, um sich ein genaues Bild von Ihrer finanziellen Situation und Ihren Anlagemöglichkeiten zu machen.

Sobald Sie Ihr Budget besser einschätzen können, müssen Sie mit bestimmten, unvermeidbaren Kosten rechnen, wie z.B.:

• Notarkosten (etwa 1% des Verkaufspreises – festgelegt in einer Gebührenordnung);
• Umzugskosten;
• Gegebenenfalls Kosten für Renovierungsarbeiten;
• Gegebenenfalls Maklerkosten;
• Usw.

Analysieren Sie die Immobiliensituation

Jetzt, da Sie Ihre Finanzierungskapazität kennen, ist es wichtig, sich auf die Immobilie selbst zu konzentrieren.

Kennen Sie den aktuellen Immobilienmarkt? Denn wenn Sie den marktüblichen Quadratmeterpreis in einer vergleichbaren Lage kennen, haben Sie bereits Ihr erstes Verhandlungsargument.

Immobilienpreise in Deutschland

Um mehr über die Quadratmeterpreise von Immobilien zu erfahren, klicken Sie hier.

Der angezeigte Durchschnittswert dieses Preisspiegels können Sie durch weitere Elemente abändern und verfeinern. Berücksichtigen Sie hierzu das Baualter, den Zustand der Immobilie, die vorhandene Ausstattung, die Lage und geografische Ausrichtung sowie weitere spezifische Merkmale (Vorhandensein eines Balkons, eines Kellers, eines Parkplatzes, eines Digicodes, einer Terrasse, eines Gartens usw.).

Zögern Sie nicht, Ihre zukünftige Immobilie mehrmals zu besichtigen, um so viele Eindrücke wie möglich zu gewinnen. Eventuell entdecken Sie hierbei Mängel, welche Ihnen dabei helfen können, den Kaufspreis zu Ihrem Vorteil anzupassen. Erstellen Sie eine Liste der von Ihnen identifizierten Mängel und anderer Merkmale.

Berücksichtigen Sie eventuelle Renovierungsarbeiten

Es sei denn Sie kaufen einen Neubau oder bauen eine Immobilie selbst, müssen Sie mit Renovierungsarbeiten an Ihrer zukünftigen Immobilie rechnen.

Die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten ist eines der Standardargumente bei den Verhandlungen über den Kaufpreis.

Zögern Sie nicht zu fragen, ob irgendwelche Arbeiten geplant sind oder ob solche in der Verantwortung des zukünftigen Käufers liegen (Heizungswechsel, Isolierungsarbeiten, Reparaturarbeiten am Dach, usw.). Wenn Arbeiten geplant sind, fragen Sie nach den Schätzungen der Handwerker, um eine bessere Vorstellung über aufkommende Kosten zu erhalten.

Beschäftigen Sie sich mit technischen Berichten über die Stromversorgung, Gas, Termiten, Blei, Asbest, usw.

Vergessen Sie nicht Ihren Verhandlungsspielraum

Es besteht immer ein Unterschied zwischen dem verlangten und dem tatsächlichen Verkaufspreis.

Dieser wird als Verhandlungsspielraum bezeichnet und hängt sowohl von der jeweiligen Immobilie als auch von der geografischen Lage ab.

Durch die Analyse dieser Handelsmarge erhalten Sie bereits einen zuverlässigen Indikator dafür, wie weit Sie Ihren Verhandlungsspielraum ausreitzen können.

In der Regel liegt der Verhandlungsspielraum bei circa 3% für eine Wohnung und 5% für ein Haus.

In Großstädten, in denen Immobilien in der Regel eher zu dem ursprünglich verlangten Preis verkauft werden, nimmt diese Handelsmarge ab.

Bringen Sie das Veröffentlichungsdatum des Verkaufsinserats in Erfahrung

Es kann einen großen Unterschied in Ihren Verhandlungen ausmachen, wenn Sie das Datum kennen, zu welchen die Immobilie öffentlich zu Verkauf angeboten wurde.

Wenn die Immobilie erst vor kurzem zum Verkauf angeboten wurde, besteht tendenziell wenig Aussicht, dass der Verkäufer damit einverstanden ist, den verlangten Verkaufspreis zu verhandeln.

Wenn die Immobilie jedoch vor 3 oder mehr Monaten zum Verkauf dargeboten wurde, sieht die Situation anders aus, denn in einem solchen Fall hielten die meisten potenziellen Käufer den Preis im Vergleich zum Marktpreis vermutlich für zu hoch.

In diesem Fall können Sie einen Preis aushandeln, der bis zu 10% niedriger ist als der ursprünglich verlangte Kaufpreis.

Bereiten Sie Ihre Verhandlungsargumente im Voraus vor

Sie sollten nicht erst bei den persönlichen Verhandlungen mit dem Verkäufer anfangen, nach Argumenten zu suchen, um den Verkaufspreis der Immobilie zu senken.

Es ist extrem wichtig, sich vorher auf die Verhandlungen gründlich vorzubereiten.

Erstellen Sie eine vollständige Liste Ihrer objektiv erscheinenden Argumente, wie z.B. den zu hohen Verkaufspreis, die zu erledigenden Renovierungsarbeiten, usw.

Begründen Sie Ihre Argumente mit Dokumenten, die den üblichen Quadratmeterpreis aufzeigen, Schätzungen von Handwerkern bezüglich von Renovierungsarbeiten oder Immobilienanzeigen für eine ähnliche Immobilie.

Indem Sie Ihre Argumente begründen und sie schwarz auf weiß vorzeigen, vermeiden Sie ein unsicheres Auftreten vor dem Verkäufer und stellen sogleich sicher, dass Sie im Gespräch nichts vergessen.

Ein solches Vorgehen ist ein hervorragende Art, um bei Immobilienverhandlungen überzeugend, seriös und glaubwürdig zu wirken.

Verhandeln Sie reibungslos und persönlich

Anstatt per Telefon, E-Mail oder sogar SMS zu verhandeln, wird empfohlen, diese Verhandlungen persönlich mit dem Verkäufer zu führen.

Auf der einen Seite haben Sie viel Zeit, Ihre Argumente vorzutragen, und auf der anderen Seite werden Sie den Erfolg des Gesprächs «spüren», insbesondere durch die Körpersprache Ihres Gesprächspartners.

Stellen Sie auch sicher, dass Sie sich selber einen Höchstpreis setzen, über welchen Sie nicht gehen, und machen Sie immer einen Preisvorschlag unter diesem Höchstpreis.

Während der Verhandlungen über den Kaufpreis können Sie sich dann schrittweise an diesen Höchstpreis annähern, den Sie sich selber als Maximum gesetzt haben.