10 Tipps für Immobilienanfänger

Überblick

Wenn du deine erste Immobilie zum Vermieten kaufen willst, dann musst du viele Dinge lernen, damit dein Vorhaben ein Erfolg wird. Nimm dir einige Minuten Zeit, um diese 10 Tipps für Immobilienanfänger zu lesen.

Renoviere klug

Wenn du renovierst, dann achte darauf, dass du nur Renovierungsarbeiten durchführst, die den Wert als Mietobjekt steigern. Und lass dich nicht dazu hinreißen, nach deinem eigenen Geschmack eine schöne Wohnung zu schaffen. Kalkuliere mit spitzer Feder, was sich langfristig lohnt und verzettele dich nicht mit Verzierungen. Konzentriere dich z.B. auf Energieersparnis, eine neue Küche oder ein modernes Bad.

Suche die bestmöglichen Konditionen

Deine größte Ausgabe wird deine Finanzierung und aktuell kannst du sehr gute Angebote von Anbietern finden. Vergleiche hier die verschiedenen Anbieter und finde so das beste Angebot. Konzentriere dich dabei auf günstige Zinsen, behalte aber auch die anderen Konditionen im Blick, wie beispielsweise die Möglichkeit Sondertilgungen leisten zu können.

Versuche dich gegen Mietausfall zu versichern

Eine deiner größten Sorgen als Vermieter ist, dass dein Mieter seine Miete nicht mehr zahlen kann oder will. Inbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Krise kann auch ein bisher sehr bonitätsstarker Mieter z. B. durch den Verlust des Arbeitsplatzes zu einem großen Problem für deine Liquidität werden. Dann sitzt du alleine auf den Kosten deiner Immobilie, die zwar noch bewohnt sein kann, aber keine Erträge mehr bringt. Für diesen Fall gibt es eine Mietausfallversicherung. Das ist zwar auch kein Allheilmittel, du solltest aber auf jeden Fall prüfen, ob es einen geeigneten Anbieter für dein Risikoprofil gibt. Damit du auch in schwierigen Zeiten Nachts gut schlafen kannst.

Halte dich an alle gesetzlichen Vorgaben

Bevor du dich an eine Vermietung wagst, solltest du dich sehr gründlich über die gesetzlichen und regulatorischen Vorgaben für dich als Vermieter informieren. Hierzu gibt es gute Bücher, du solltest aber auch deinen Steuerberater und im Zweifel einen spezialisierten Anwalt konsultieren, damit du alle Risiken entsprechend professionell managen kannst.

Prüfe deine Mietinteressenten gründlich

Deine Mieter sind deine einzige Einkommensquelle, du musst also sehr vorsichtig bei der Auswahl deiner Mieter sein. Prüfe, ob sie tatsächlich in der Lage sind, die Miete zu zahlen. Auch Zahlungsbelege vergangener Mietzahlungen oder die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Vormieters sind hilfreiche Informationen. Die Bonität kannst du z. B. mit einer Auskunft der Schufa überprüfen.

Mache Mietzahlungen spielend einfach

Biete deinen Mietern die Möglichkeit, mit EC-Karte oder Überweisungsauftrag zu bezahlen. Sorge dafür, dass du deine Mietzahlungen erhältst, bevor deine Zins- und Tilgunsrate fällig ist. Dies optimiert deinen Cash-Flow und reduziert deinen zusätzlichen Finanzierungsbedarf.

Schaffe eine klare Regelung für Haustiere

Am besten wäre es, gar keine Haustiere zu erlauben. Du weisst nie, wie groß die zusätzliche Abnutzung oder eventuelle Schäden zum Beispiel an den Böden durch ein Haustier sein werden. Dies gilt insbesondere für möblierte Wohnungen, da Katzen kaum davon abzuhalten sind, deine Möbel als Kratzbaum zu missbrauchen. Solltest du dich auf Haustierhaltung einlassen, dann entscheide immer in Einzelfall und schaffe klare Regelungen, dass deine Vermieter für jede zusätzliche Abnutzung aufkommen müssen.

Behalte deine Immobilie im Blick

Als Immobilienanfänger ist es klar, dass du nervös bist. Du solltest aber deine Immobilie auch nicht zu oft in Augenschein nehmen. Damit würdest du deine Mieter auch nicht glücklich machen. Zu Beginn solltest du sicherstellen, dass dein Mieter alles kennen und verstehen: wo ist das Wasser, der Gasanschluss, der Sicherungskasten und der Stromzähler etc. Erkläre genau, wie z. B. der Wasserdurchlauferhitzer funktioniert und wer sich um den Garten kümmert.

Wenn du vorbeikommst, dann kündige dich bitte immer an. Insbesondere nach den Wintermonaten macht es Sinn, nach dem Rechten zu sehen. Ist das Dach noch in Ordnung? Gibt es Probleme mit den Rohrleitungen? Sind im Außenberich Schäden entstanden? Ein guter Zeitpunkt für eine genauere Inspektion ist der jährlich Wartungstermin der Heizung. Und wenn du möchtest, dass deine Mieter langfristig bei dir bleiben, dann solltest du dich auch um einen guten Zustand des Treppenhauses, der Briefkasten- und Klingelanlage kümmern. Wenn diese Bereiche vorzeigbar sind und zuverlässig funktionieren, dann sind deine Mieter auch mit dir als Vermieter zufrieden und haben keinen Grund, sich nach einer neuen Wohnung umzusehen.

Kümmere dich um eine gute Beziehung zu deinen Mietern

Dies ist vielleicht der Wichtigste der 10 Tipps für Immobilienanfänger. Es macht immer Sinn, eine gute Beziehung zu seinen Mietern aufzubauen. Dies bewahrt dich auch vor vielen Problemen. Versichere deinen Mietern, dass du stets ansprechbar bist und dich um alle Probleme zügig kümmern wirst. Dann werden sie dir auch kleine Probleme schnell melden, bevor diese sich eventuell zu einem größeren, langwierigeren und teureren Problem entwickelt haben.

Und wenn deine Mieter in finanzielle Probleme geraten, dann habt ihr auch für diese Situation eine vernünftige Gesprächsbasis. Ansonsten könnten die Mieter versuchen, dass Gespräch zu vermeiden. Mit einer guten Beziehung könnt ihr versuchen, einen Ratenplan und eventuell eine kurzfristige Stundung vereinbaren, bis sich die Situation wieder gebessert hat. Und drohe nicht unnötigerweise mit Kündigung, außer es ist klar, dass dein Mieter nicht mehr wird zahlen können. Nach zwei verpassten Mietzahlungen solltest du die Angelegenheit aber ernst nehmen. Aber bis es soweit kommt, solltest du immer das proaktive Gespräch suchen.

Halte Ordnung als Immobilienanfänger

Als Immobilienanfänger solltest du von Anfang an eine übersichtliche Ordnung für alle revelanten Dokumente schaffen. Es hat sich bewährt, für jede Immobilie einen eigenen Ordner anzulegen, in den du alle relevanten Dokumente sammeln kannst. Dann stehst du niemals vor dem Problem, dass du eine Handwerkerrechnung für die Steuererklärung nicht mehr finden kannst. Auch solltest du in der Finanzbuchhaltung in der Lage sein, jede Immobilie getrennt zu beurteilen, indem du alle Kosten und Einnahmen für jede Immobilie einzeln erfasst. Sammel gewissenhaft alle Belege und Quittungen der Möblierung, Kreditraten, Rechnungen und Partner. Du musst für die Steuer alle relevanten Dokumente sortieren und auch aufgewahren, damit du keine Probleme mit dem Steuerabzug bekommen kannst.