Immobilienkauf vom Plan

Grundlagen

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04 Apr. 22

Wenn du ein Portfolio von Mietimmobilien aufbauen möchtest, dann bietet der Immobilienkauf vom Plan die Möglichkeit, deine Rendite zu steigern. Wenn du von dieser Möglichkeit noch nicht gehört hast, dann nimm dir einige Minuten Zeit, um zu erfahren, was Kauf vom Plan ist und welche Vorteile und Fallstricke damit verbunden sind. Und los geht’s.

Was bedeutet «Immobilienkauf vom Plan»?

Vom Plan kaufen bedeutet einfach, dass du eine Immobilie vom Projektentwickler kaufst, die noch nicht gebaut wurde. Wenn ein Immobilienentwickler ein Projekt startet, dann nimmt er nicht die kompletten Baukosten als Kredit auf. Deswegen werden schon vor Ende der Bauarbeiten Immobilien verkauft, um mit den Anzahlungen die nötige Summe einzusammeln. Mit diesen Einnahmen kann der Bauträger dann Material und Löhne bezahlen. Darüber hinaus fällt es dem Bauträger dann auch leichter, weitere Kreditmittel von einer Bank einzusammeln.

Zukünftige Immobilieneigentümer verlieben sich oftmals erst bei der Besichtigung in ein Objekt. Vom Plan kaufen ist daher tendenziell für Investoren, die das Objekt vermieten wollen. Der mögliche Rabatt und die wartungsarme Neuimmobilie sind für diesen Käufertyp sehr reizvoll.

Die Vorteile des Kaufs vom Plan

Kaufe günstiger

Der bedeutendste Vorteil des Kaufs vom Plan ist der reduzierte Kaufpreis. Bei nur 5 – 10 % können das bei einer Immobilie schnell mehrere zehntausend Euro sein. Mit einer so günstig erworbenen Neuimmobilie ist ein guter Auftakt für das eigene Portfolio vorprogrammiert.

Hohe Mietnachfrage

Ein Bauträger startet kein Bauprojekt ohne vorher zu prüfen, ob eine ausreichende Nachfrage zu erwarten ist. Hierbei nutzt er zum einen seine Erfahrung und Marktkenntnis, aber auch die Bank fordert eine entsprechende Sicherheit. Deswegen darfst du als Vermieter mit einer hohen Nachfrage bei der Vermietung oder dem Weiterverkauf deiner Immobilie rechnen.

Energieeffizienz

Neubauobjekte die vom Plan angeboten werden, erfüllen stets die aktuellen Normen und Vorschriften hinsichtlich Energieeffizienz. Das bietet dir Zukunftssicherheit und günstige Mietnebenkosten für deine Mieter. Ein in der aktuellen Situation immer wichtiger werdender Aspekt.

Gestaltungsmöglichkeiten und kostengünstige Arbeiten

Wenn du vom Plan kaufst, dann kannst du noch Änderungswünsche an deiner Immobilie vornehmen. Sei es, dass du eine Wand entfernen oder verschieben möchtest. Sei es, dass du die Anzahl der Räume ändern möchtest. Oder sei es, dass du noch Einfluss auf die Ausstattung des Bades, die Wasserhähne, die Türgriffe usw. nehmen willst. Auch profitierst du davon, dass du nicht mühsam Handwerker organisieren und kontrollieren musst, weil du auf die festen Angestellten und Vertragspartner des Bauträger zugreifen kannst, und er die Leitung der Arbeiten übernimmt. Hier kannst du signifikant Geld und Zeit sparen.

Die Nachteile des Kaufs vom Plan

Risiken

Wie beschrieben, kannst du deine Rendite steigern, wenn du die Anzahlung für eine Wohnung oder ein Haus vom Plan leistest. Beachte jedoch, du bekommst die Immobilie aus gutem Grund unter dem Marktwert angeboten. Vielleicht hast du eine Beispielwohnung gesehen, die höchste Ansprüche erfüllt. Die handwerkliche Seite des Bauträgers wird dann kein Problem sein. Wenn aber der Marketing- und Verkaufsplan scheitert, dann kann ein Projekt unvollendet scheitern. Dann wird schlimmstenfalls niemals die versprochene Immobilie fertiggestellt, und du verlierst sowohl die Anzahlung als auch alle weiteren Raten, die du schon beglichen hast. Dieses Risiko kannst du nur minimieren, wenn du den Bauträger sehr genau prüfst. Wichtig ist, dass nur mit erfahrenen Anbietern zusammenarbeitest, die schon eine Reihe erfolgreicher Projekte vorweisen können.

Verzögerungen können deine Finanzierung gefährden

Verzögerungen sind nicht so schlimm, wie das komplette Scheitern des Bauvorhabens. Ein schleppender Verkauf der Projektbestandteile kann Verzögerungen der Fertigstellung auslösen. Das kann für dich Probleme bereiten. Eine Finanzierungszusage ist nicht in Stein gemeißelt, und wahrscheinlich nach einigen Monaten Verzögerung nicht mehr gültig. Wenn die Immobilie also nicht rechtzeitig fertig wird, dann musst du vielleicht eine neue Finanzierung beschaffen – unter Umständen auch bei einem neuen Partner.

Verzögerungen können den Marktwert schmälern

Eine Verzögerung kann sich auch auf den Wert der Immobilie auswirken. Besonders wenn der Immobilienmarkt schwächelt und die Preise fallen. Wenn du einen Rabatt von 8 % auf den Marktwert verhandelt hast, der Marktpreis aber seit Vertragsschluss um 10 % gesunken ist, dann machst du Verlust. Als Immobilieninvestor brauchst du aber einen längeren Atem. Du musst dann den anfänglichen Verlust ignorieren und auf langfristige Wertsteigerung setzen. Um dieses Problem zu vermeiden, musst du eine genaue Vorstellung der Entwicklung des Immobilienmarktes in den nächsten 6 bis 12 Monaten entwickeln. Wenn du Unsicherheit und eine Schwächephase erwartest, dann ist nicht der Zeitpunkt, um Immobilienkauf vom Plan zu realisieren.

Große Projekte lassen früh fertige Immobilien unattraktiv werden

Wenn du eine der ersten Immobilien eines großen Projektes gekauft hast, dann kann es passieren, dass noch viele Monate nach Fertigstellung noch der Rest des Projektes weitergebaut wird. Der durchdringende Baulärm macht es dann schwer, die Immobilie schnell zu vermieten. Im Gegenzug rechtfertigt das einen zusätzlichen Nachlass, den du umbedingt heraushandeln solltest.

Weitere Probleme beim Immobilienkauf vom Plan

Machmal erkennt man erst nach Fertigstellung, dass es Probleme bei der Immobilie gibt. Vielleicht erkennst du in den Planungsunterlagen nicht, dass es zu wenige Fenster gibt oder der Blick versperrt ist. Oder eine unerwartet hohe Lärmbelastung einer nahegelegenen Straße besteht, weil unpassende Fenster verbaut wurden. Du musst den Immobilienkauf vom Plan also auch hinsichtlich dieser Probleme gründlich prüfen und im Zweifelsfall einen Experten mit entsprechender Erfahrung hinzuziehen.

Immobilienkauf vom Plan: Zusammenfassung

Der Immobilienkauf vom Plan bietet dir die Möglichkeit, deine Rendite zu steigern. Du solltest aber auf jeden Fall professionellen Rat hinzuziehen, um die bestehenden Fallstricke zu vermeiden.

Die Vorteile umfassen:

• Niedrigerer Kaufpreis
• Schlüsselfertige Übergabe
• Hohe Nachfrage und leichte Vermietung
• Keine Renovierungsarbeiten nötig
• Gute Energieeffizienz

Vermeide diese Stolpersteine:

• Ein unfähiger oder krimineller Bauträger kann Pleite gehen, dann verlierst du deine Investition. Wähle also nur Bauträger mit Erfahrung und einem makellosen Ruf
• Vermeide Planungsfehler, indem du einen Experten zurate ziehst
• Verzögerungen können in schlechten Marktphasen zu Verlust führen. Kenne den Immobilienmarkt und kaufe nicht in Schwächephasen
• Verzögerungen können deine Finanzierung gefährden