Besichtigungsrecht für Vermieter: Wie oft ist eine Wohnungsbesichtigung erlaubt?
Das Besichtigungsrecht für Vermieter sorgt immer wieder für Unsicherheit: Darf man die vermietete Wohnung regelmäßig kontrollieren oder braucht es einen konkreten Anlass? In Deutschland gelten dafür klare Grenzen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wann eine Besichtigung zulässig ist, wie Sie den Termin korrekt ankündigen und worauf Sie beim Rundgang achten sollten.
Das Wichtigste vorab
- Einen festen Besichtigungsrhythmus gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof lehnt regelmäßige Kontrollen ohne besonderen Anlass ab.
- Nach § 242 BGB muss der Mieter Zutritt gewähren, wenn ein konkreter sachlicher Grund vorliegt.
- Abgesehen von Notfällen müssen Sie den Termin rechtzeitig ankündigen und den Zweck nennen.
- Beschränken Sie den Rundgang auf den jeweiligen Anlass. Festgestellte Mängel sollten Sie dokumentieren und zeitnah bearbeiten.
Besichtigungsrecht für Vermieter: Was gilt in Deutschland?
Ein ausdrückliches Besichtigungsrecht enthält das BGB nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich aus § 242 BGB jedoch eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters ergeben. Er muss Ihnen nach vorheriger Ankündigung Zutritt gewähren, wenn ein konkreter sachlicher Grund vorliegt.
Dem steht das Hausrecht des Mieters gegenüber. Art. 13 Abs. 1 GG schützt die Wohnung als privaten Rückzugsraum. Allein die Tatsache, dass Ihnen die Immobilie gehört, berechtigt daher nicht zu beliebigen Kontrollbesuchen.
Wann besteht ein Zutrittsrecht des Vermieters?
Eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter ist zulässig, wenn sie für die Bewirtschaftung oder den Erhalt der Immobilie tatsächlich erforderlich ist. Nach § 535 Abs. 1 BGB müssen Sie die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Dafür kann eine Besichtigung vor Ort notwendig werden.
Anerkannte Gründe sind insbesondere:
- Gemeldete Mängel oder konkrete Hinweise auf Schäden
- Die Vorbereitung oder Kontrolle von Reparaturen und Modernisierungen
- Das Ausmessen der Wohnung oder eine Begutachtung durch Sachverständige
- Das Ablesen und Warten technischer Einrichtungen
- Ein geplanter Verkauf oder die Neuvermietung nach einer Kündigung
- Ein begründeter Verdacht auf vertragswidrige Nutzung, etwa unerlaubte Untervermietung
Routinebesichtigung, Sicherheitsprüfung oder Notfall?
Eine anlasslose Routinebesichtigung bleibt unzulässig. Anders sieht es bei fälligen technischen Prüfungen aus. Rauchwarnmelder sind beispielsweise in allen 16 Bundesländern vorgeschrieben. Wer für ihre Wartung verantwortlich ist, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung.
Bei akuter Gefahr gelten nochmals andere Regeln. Drohen durch einen Rohrbruch, Brand oder Gasgeruch erhebliche Schäden, kann sofortiger Zutritt erforderlich sein. Das ist keine gewöhnliche Ausübung des Besichtigungsrechts des Vermieters, sondern eine Notfallmaßnahme.
Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter richtig ankündigen
Außer in akuten Notfällen müssen Sie jeden Besichtigungstermin rechtzeitig ankündigen. Eine unangekündigte Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter muss der Mieter grundsätzlich nicht ermöglichen.
Welche Ankündigungsfrist gilt für Vermieter bei einer Wohnungsbesichtigung?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Die angemessene Vorlaufzeit richtet sich nach Anlass, Dringlichkeit und den persönlichen Umständen des Mieters. Die Berliner Datenschutzbeauftragte nennt mindestens vier bis fünf Tage. Für planbare, weniger dringende Termine empfiehlt sich ein Vorlauf von ein bis zwei Wochen.
Die Ankündigung sollte schriftlich erfolgen und folgende Angaben enthalten:
- Den konkreten Grund der Besichtigung
- Datum, Uhrzeit und voraussichtliche Dauer
- Namen und Funktion der Begleitpersonen
- Möglichst einen oder zwei Ersatztermine
Berücksichtigen Sie Arbeitszeiten, Krankheit und andere berechtigte Belange des Mieters. Kann er den vorgeschlagenen Termin nicht wahrnehmen, bedeutet das noch keine Zutrittsverweigerung. Entscheidend ist, dass zeitnah ein zumutbarer Ersatztermin vereinbart wird. Bewahren Sie Ankündigung und Terminbestätigung als Nachweis auf.
Was dürfen Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung prüfen?
Was Sie kontrollieren dürfen, richtet sich nach dem angekündigten Besichtigungsgrund. Geht es um einen gemeldeten Wasserschaden, beschränkt sich die Prüfung grundsätzlich auf die betroffenen Räume und Installationen. Eine umfassende Zustandsbesichtigung benötigt einen entsprechend konkreten Anlass oder die freiwillige Zustimmung des Mieters.
Fotos und Protokoll: Grenzen des Besichtigungsrechts für Vermieter
Bei einer Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter sollten Sie den Zustand sachlich protokollieren. Das Besichtigungsrecht umfasst jedoch kein automatisches Recht, die bewohnte Wohnung zu fotografieren.
Aufnahmen ohne Zustimmung sind nur zulässig, wenn sie zur Schadensbeseitigung oder Beweissicherung erforderlich sind. Das gilt ebenso für Bilder mit personenbezogenen Informationen.
Beachten Sie deshalb:
- Holen Sie möglichst eine dokumentierte Zustimmung ein
- Fotografieren Sie nur den konkreten Mangel
- Vermeiden Sie Personen und persönliche Gegenstände
- Halten Sie Zweck und Verwendung der Aufnahmen fest
- Veröffentlichen Sie Bilder nicht ohne gesonderte Erlaubnis
- Verwahren Sie Daten gemäß den Aufbewahrungsfristen für Vermieter
Festgestellte Mängel bearbeiten
Notieren Sie Datum, Teilnehmer, geprüfte Bereiche und objektive Feststellungen. Trennen Sie dringende Sicherheits- und Reparaturmängel von rein kosmetischen Auffälligkeiten. Informieren Sie den Mieter anschließend über geplante Maßnahmen und Termine.
Ankündigungen, Protokolle, Fotos, Zustimmungen und Handwerkerrechnungen können Sie zentral in der Mietverwaltungssoftware Rentila hinterlegen. So bleibt nachvollziehbar, wann ein Mangel erkannt und wie darauf reagiert wurde.
Mieter verweigert Zutritt zur Wohnung: So gehen Vermieter vor
Grundsätzlich benötigen Sie als Vermieter immer einen konkreten Anlass und müssen den Zutritt ordnungsgemäß ankündigen.
Verweigert der Mieter den Zugang dennoch wiederholt, sollten Sie schrittweise vorgehen:
- Bitten Sie schriftlich um eine Begründung
- Nennen Sie Anlass, Teilnehmer und voraussichtliche Dauer erneut
- Schlagen Sie mindestens zwei zumutbare Ersatztermine vor
- Dokumentieren Sie Nachrichten, Terminangebote und Absagen
- Lassen Sie eine formelle Aufforderung oder Abmahnung rechtlich prüfen
- Erheben Sie nötigenfalls eine Duldungsklage
Betreten Sie die Wohnung keinesfalls eigenmächtig mit einem Schlüssel. Ein widerrechtliches Eindringen kann nach § 123 StGB als Hausfriedensbruch mit Geldstrafe oder bis zu einem Jahr Freiheitsstrafe geahndet werden.
Der BGH entschied 2015, dass die hartnäckige Verweigerung notwendiger Instandsetzungsarbeiten im Einzelfall sogar eine Kündigung rechtfertigen kann (VIII ZR 281/13). Eine Kündigung ist jedoch keine automatische Folge jeder Absage. Entscheidend sind Dringlichkeit, Dauer, Verschulden und sämtliche Umstände des Einzelfalls.
FAQ zum Besichtigungsrecht für Vermieter
Muss der Mieter persönlich anwesend sein?
Nein. Der Mieter darf sich durch eine Vertrauensperson vertreten lassen. Ohne seine ausdrückliche Zustimmung dürfen Sie die Wohnung jedoch nicht allein betreten. Verlangen können Sie lediglich, dass der vereinbarte Zugang ermöglicht wird.
Darf der Vermieter Handwerker oder Sachverständige mitbringen?
Erforderliche Begleitpersonen sind zulässig. Dazu zählen beispielsweise Handwerker, Gutachter, Makler oder Kaufinteressenten. Teilen Sie dem Mieter vorab deren Namen oder zumindest ihre Funktion mit. Die Anzahl der Teilnehmer sollte dem Besichtigungszweck entsprechen.
Wie lange darf eine Wohnungsbesichtigung dauern?
Eine feste gesetzliche Höchstdauer gibt es nicht. Maßgeblich sind Anlass und erforderlicher Prüfungsumfang. Das LG Frankfurt am Main hielt bei einer Verkaufsbesichtigung 30 bis 45 Minuten für zumutbar. Diese Entscheidung ist jedoch kein allgemeingültiges Zeitlimit. Eine Schadensbegutachtung kann je nach Umfang kürzer oder länger dauern.
Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel behalten?
Grundsätzlich müssen Sie bei Mietbeginn sämtliche Wohnungsschlüssel übergeben. Einen Zweitschlüssel dürfen Sie nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters verwahren. Auch ein Notfallschlüssel verschafft Ihnen kein allgemeines Zutrittsrecht.
Fazit: Das sollten Vermieter beachten
- Für Besichtigungen gibt es keinen festen Zeitabstand. Erforderlich ist grundsätzlich ein konkreter sachlicher Anlass
- Kündigen Sie Zweck, Termin und Begleitpersonen rechtzeitig an
- Beschränken Sie den Rundgang auf die angekündigten und tatsächlich erforderlichen Bereiche
- Unterscheiden Sie normale Gebrauchsspuren von echten Schäden
- Fertigen Sie Fotos nur mit Zustimmung oder bei nachweisbarer Erforderlichkeit an
- Dokumentieren Sie Mängel und veranlassen Sie notwendige Reparaturen zeitnah
- Setzen Sie den Zutritt niemals eigenmächtig durch
- Verwalten Sie Termine, Protokolle und Reparaturunterlagen zentral mit der Rentila Mietverwaltungssoftware
