Falsche Vorstellungen über Immobilieninvestoren

Beratung

Grundlagen

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01 Okt. 22

Als Immobilieninvestor durchzustarten ist der Traum von vielen Menschen. Viele hoffen, Geld in Immobilien investieren zu können, um ein zweites Einkommen zu erwirtschaften und ein Erbe für die Familie zu erschaffen. Es gibt aber viele falsche Vorstellungen über Immobilieninvestoren, die manchen von seinen Träumen abhalten. Deswegen ist es unser Ziel mit diesem Ratgeber, die Wahrheit von den Illusionen zu trennen, damit du als Investor durchstarten kannst. Los geht’s.

Du benötigst viel Geld als Investor

Brauchst du tatsächlich sehr viel Geld, um zu investieren? Ja und nein. Die meisten Investoren starten mit einer kleinen Wohnung, die 80.000 Euro oder weniger kostet. Je nach Bonität musst du dann 10 bis 20 % dieser Summe mitbringen. Du kannst also schon mit 8000 bis 16000 Euro loslegen. Das ist natürlich kein Taschengeld und muss erstmal angespart werden. Vielleicht kannst du ja auch ein kleineres Erbe einsetzen. Wenn du dir vergegenwärtigst, dass du damit deinen Wohlstand aufbauen und unabhängiger werden willst, dann ist das sicherlich eine relativ kleine Summe, um zu starten.

Vermögenswachstum ist das Wichtigste

Viele Anfänger konzentrieren sich sehr stark auf den jährlichen Wertzuwachs einer Immobilie. Dies solltest du aber niemals als das Wichtigste betrachten. Denn dabei handelt es sich nur um Gewinne auf dem Papier. Du verkaufst schließlich nicht jedes Jahr einen Anteil deiner Immobilie. Selbst wenn du also in irgendeiner Analyse liest, dass deine Immobilie im letzten Jahr um 10000 gestiegen ist, dann hast du diese 10000 Euro nicht verdient. Und du bist auch noch nicht 10000 Euro reicher. Dies ist auch ein besonders häufiges Beispiel für falsche Vorstellungen über Immobilieninvestoren

Wichtig ist, dass du immer einen deutlichen positiven Cashflow erwirtschaftest. Natürlich gibt es auch Monate in denen du eine teure Reparatur stemmen musst, aber im Mittel muss dein Investment Monat für Monat ein zusätzliches Einkommen für dich generieren. Das muss dein Fokus sein.

Schäden an der Immobilie können mich ruinieren

Es stimmt, dass auftretende Schäden an einer Immobilie ein Risiko für Vermieter sind.  Und wenn du Pech hast und dir dein Mieter nicht nur die Miete schuldig bleibt, sondern auch noch absichtlich die Wohnung zerstört, dann kann das für dich als Vermieter in schwerer finanzieller Schlag sein. Aber wie immer im Leben kannst du den meisten Risiken durch kluges Handeln vorbeugen.

Du musst bei der Auswahl deiner Mieter sehr gründlich und vorsichtig vorgehen. Und die nötigen Versicherungen abschließen. Von der Brandschutz- bis zur Rechtsschutzversicherung solltest du hier gründlich abwägen, welche Risiken du absichern möchtest, damit es zu keinen bösen Überraschungen kommen kann.

Mir droht die Zwangsversteigerung

Ja, das ist die simple Antwort. Wenn du aber vorsichtig bist und eine entsprechende Versicherung abschließt, dann solltest du dieses Szenario vermeiden können. Wenn der buy-and-hold als Vermieter zu nervenaufreibend ist, dann kannst du deine Immobilien auch flippen. Dabei kaufst du eine Immobilie, die du danach geschickt aufwertest, um sie dann möglichst schnell mit Gewinn wieder zu verkaufen. Alternativ kannst du auch an Mietergemeinschaften und WGs vermieten. Damit erhöhst du den Cashflow und schützt dich gegen den Ausfall eines einzelnen Mieters.

Immobilieninvestments sind einfach

Wir alle träumen davon, am Strand zu liegen während das Geld von alleine auf unserem Konto eintrifft. Aber passives Einkommen ist in den seltensten Fällen wirklich passiv. Dies ist eine falsche Vorstellungen über Immobilieninvestoren. Natürlich kannst du irgendwann dein Immobilienimperium auf Autopilot verwalten lassen, aber bis es soweit ist, musst du hart arbeiten.

Immobilien müssen sorgfältig ausgesucht werden, bevor du kaufst. Alle Verwaltungsaufgaben müssen ausgeführt werden. Deine Dokumente müssen ordentlich erstellt und archiviert werden. Die Aufgaben sind umfangreich. Und je mehr Immobilien du verwaltest, desto höher wird deine Arbeitsbelastung, die du zusätzlich zu deinem eigentlichen Beruf leisten musst. Hier benötigst du enormen Fleiss.

Immobilieninvestments schaffen Freiheit

Wenn du deinen normalen Job hasst, dann kannst du dir mit Hilfe von Immobilieninvestitionen eine Alternative aufbauen, in der du der Boss bist. Aber du wirst dies erst ab einer relativ großen Portfoliogröße wirklich spüren. Erst dann kannst du deine Ausgaben aus deinen Immobilieninvestitionen decken und frei entscheiden, ob du noch deinen normalen Job machen möchtest.

Investieren im aktuellen Umfeld ist riskant

Natürlich ist das aktuelle Wirtschaftsklima nicht optimal. Aber auch Aktien werden als Investment unsicherer. Der Immobilienmarkt bietet jedoch immer noch stabile Einnahmen. Der Mangel an Wohnraum besteht nach wie vor noch in Deutschland. Es werden nicht annähernd ausreichend Wohnungen gebaut. Und dieser Nachfrageüberhang nach Wohnraum bietet dir eine zusätzliche Absicherung.

Steigende Zinsen fressen deinen Gewinn

Durch den inflationären Druck aus der Pandemie und dem Krieg in der Ukraine musste der Leitzins in Europa erhöht werden. Deswegen sind nun auch Immobilienkredite entsprechend teurer geworden. Der Leitzins war aber so lange so extrem niedrig, dass durch die aktuelle Erhöhung immer noch kein hohes Niveau erreicht wurde. Wenn man sich die historischen Finanzierungskosten für Immobilien vergegenwärtigt, dann sind wir immer noch auf einem relativ niedrigen Niveau.

Immobilien lassen sich nicht schnell und einfach verkaufen

Natürlich ist eine Aktie schneller verkauft als eine Wohnung. Man kann aber nicht sagen, dass es per se schwierig ist, eine Immobilie zu verkaufen. Es ist jedoch – wie bei Aktien – nur möglich, den aktuellen Marktpreis zu erhalten. Wenn man an vergangenen Höchstpreise festhält, dann wird man keinen Käufer finden. Und wenn man beim Einkauf auf einen guten Zustand und eine leichte Vermietbarkeit geachtet hat, dann findet sich immer ein Investor, der bei guter Rendite die Immobilie in sein Portfolio aufnehmen will.

Zusammenfassung: Falsche Vorstellungen über Immobilieninvestoren

Hier nochmals das Wichtigste in Kürze:

• Du benötigst mindestens 10 % Eigenkapital. Für eine billige Immobilie können das schon weniger als 10000 Euro sein.
• Positiver Cashflow ist wichtiger als Wertzuwachs auf dem Papier.
• Schäden und Zwangsversteigerung sind ein reales Risiko, das du aber absichern kannst.
• Ein Immobilienportfolio benötigt Zeit und großen Einsatz beim Aufbau, führt aber langfristig zu mehr Freiheit.
• Der Wohnungsmangel schütz dein Immobilieninvestment.
• Die Zinsen sind historisch immer noch niedrig.
• Für attraktive Immobilien findet sich immer ein Käufer.