Der ultimative Ratgeber zur Investition in Mietimmobilien

Träumst du davon, dein Vermögen mit Immobilien aufzubauen und ein passives Einkommen zu generieren? Dann bist du hier genau richtig! Dieser Ratgeber führt dich durch die Welt der Mietimmobilien-Investitionen in Deutschland. Wir zeigen dir, welche Vorteile diese Form der Geldanlage bietet, wie du den Einstieg erfolgreich meisterst und worauf du im aktuellen Marktumfeld besonders achten solltest.

Der deutsche Immobilienmarkt bleibt auch dieses Jahr ein spannendes Feld für Investoren, ob du nun ein Neuling oder bereits erfahren bist. Trotz sich wandelnder Bedingungen locken hier weiterhin zuverlässige Mieteinnahmen und attraktive Wertsteigerungen. Es kann sich also definitiv lohnen, jetzt in eine Immobilie zur Vermietung zu investieren.

Doch keine Investition ohne Herausforderungen – der Markt entwickelt sich stetig weiter, und auch die politischen Rahmenbedingungen für Vermieter unterliegen Anpassungen. Wir zeigen dir, wie du diese Hürden geschickt meisterst.

Was genau ist eine Investition in Mietimmobilien?

Ganz einfach ausgedrückt: Bei einer Investition in Mietimmobilien erwirbst du eine Immobilie – in der Regel eine Wohnung oder ein Haus – mit dem klaren Ziel, sie zu vermieten. So generierst du regelmäßige Einnahmen. Es ist übrigens auch möglich, eine geerbte Immobilie oder eine ehemalige Eigennutzung in ein Mietobjekt umzuwandeln.

In den meisten Fällen wird bei solchen Investments Fremdkapital eingesetzt, also ein Bankkredit. Wenn du eine bereits finanzierte Immobilie, die du selbst genutzt hast, nun vermieten möchtest, sprich unbedingt vorher mit deinem Kreditgeber. Eine Nutzungsänderung muss in der Regel abgestimmt werden. Auch die Immobilien-Investition mit Freunden oder Familie ist eine beliebte Finanzierungsmöglichkeit.

Welche Vorteile hat die Investition in Mietimmobilien?

Mietimmobilien sind aus guten Gründen bei Investoren so beliebt. Hier sind die wichtigsten Vorteile auf einen Blick:

• Regelmäßiges Einkommen durch Mieten: Wohnraum ist ein Grundbedürfnis und die Nachfrage in Deutschland konstant hoch. Viele Menschen können sich kein Wohneigentum leisten, was die Suche nach zuverlässigen Mietern erleichtert. Die Mieteinnahmen können nicht nur deine Kreditraten decken, sondern auch einen schönen Immobilien-Cashflow für dich generieren.
• Attraktiver Vermögenswert mit Wertsteigerungspotenzial: Eine Mietimmobilie liefert dir nicht nur einen stetigen Einkommensstrom, sondern bietet auch die Chance auf eine Wertsteigerung der Immobilie selbst. Beim Verkauf kannst du diese Wertsteigerung als zusätzlichen Gewinn realisieren. Du profitierst also doppelt!
• Langfristige Sicherheit und Inflationsschutz: Immobilien gelten als Sachwerte, die langfristig relativ stabil sind. Zwar gibt es auch hier Preisschwankungen, doch über längere Zeiträume hinweg bieten sie einen guten Schutz vor Inflation und können sogar an Wert gewinnen. Sie sind ein solides Fundament für deinen Vermögensaufbau.
• Hebelwirkung durch Fremdkapital: Der Einsatz von Bankkrediten ermöglicht es dir, mit einem geringeren Eigenkapitaleinsatz größere Vermögenswerte zu kontrollieren. Dies kann deine Eigenkapitalrendite deutlich steigern, da du die Gewinne aus dem gesamten Immobilienwert erzielst, auch wenn nur ein Teil davon dein Eigenkapital ist.

Dein erfolgreicher Einstieg in die Welt der Mietimmobilien

Auch dieses Jahr sind erfolgreiche Investitionen in Mietimmobilien möglich, wenn du die richtigen Schritte beachtest. Hier findest du einen Überblick über die wichtigsten Aspekte:

Bankfinanzierung

Eine solide Bankfinanzierung ist für die meisten Immobilieninvestoren der Schlüssel. Sie erlaubt dir, dein Eigenkapital effizient einzusetzen und die bereits erwähnte Eigenkapitalrendite zu maximieren.

• Bonität ist entscheidend: Deine persönliche Kreditwürdigkeit ist das A und O. Sorge für ein sicheres und regelmäßiges Einkommen, das dir ermöglicht, jeden Monat etwas zu sparen. Banken prüfen deine Bonität sehr genau, und ob du die monatlichen Raten zuverlässig bedienen kannst.
• Positiver Cashflow als Puffer: Es ist entscheidend, dass deine Vermietimmobilie einen positiven Cashflow generiert, also dass die Mieteinnahmen die laufenden Kosten (Kreditraten, Nebenkosten, Instandhaltungsrücklagen) übersteigen. Ein negativer Cashflow belastet deine Bonität und kann im Falle eines Jobverlusts zu ernsthaften finanziellen Schwierigkeiten führen.
• Nicht zu aggressiv finanzieren: Gerade am Anfang solltest du bei der Finanzierung eine gewisse Vorsicht walten lassen. Eine zu hohe Tilgung oder eine zu hohe Finanzierungsquote (der Anteil des Kaufpreises, der durch den Kredit finanziert wird) kann Risiken bergen. Obwohl die Immobilienpreise in den letzten Jahren gestiegen sind, können sie auch fallen. Finanzierst du beispielsweise 90 % und die Preise sinken um 20 %, könnte die Bank eine Nachschussforderung stellen, um das Verhältnis von Kredit zu Beleihungswert wiederherzustellen.
• Den besten Zinssatz sichern: Deine Bank kann dir bei einer bestimmten Finanzierungsquote oft den besten Zinssatz anbieten. Sei offen in deinem Gespräch mit dem Bankberater und frage gezielt nach den Konditionen bei verschiedenen Beleihungsquoten. Hier kannst du bares Geld sparen!

Mikro- und Makrolage

Die Lage deiner Investitionsimmobilie ist das absolute A und O und beeinflusst maßgeblich den Erfolg deines Investments. Hier unterscheiden wir zwischen:

• Mikrolage (das direkte Umfeld): Hier geht es um die Nachbarschaft, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Nähe zu Ärzten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen. Eine gute Infrastruktur macht deine Immobilie attraktiver für Mieter.
• Makrolage (das größere Umfeld): Dies umfasst den Stadtteil, die Stadt oder sogar die gesamte Region. Ist die Region wirtschaftlich stark? Gibt es Zuzug? Ziehen einkommensstarke Bewohner in diesen Stadtteil? Ein positiver Trend in der Makrolage sichert dir leichter zuverlässige und zahlungskräftige Mieter.

Diese Faktoren sind entscheidend, um Leerstand zu vermeiden, zuverlässige und zahlungskräftige Mieter zu finden und langfristig stabile Mieteinnahmen zu erzielen.

Verschiedene Mieterarten

Bevor du eine Immobilie kaufst, solltest du dir überlegen, welche Art von Mietern du ansprechen möchtest. Die Bedürfnisse von Mietern können sich stark unterscheiden:

• Ein Student, der eine WG sucht und Wert auf Nähe zur Universität und Ausgehmöglichkeiten legt, hat andere Anforderungen als eine junge Familie, die Platz, Ruhe und eine gute Schulinfrastruktur benötigt.
• Eine ältere Person sucht vielleicht eine barrierefreie Wohnung in zentraler Lage mit guter ärztlicher Versorgung.

Wenn du dir über deine Zielgruppe im Klaren bist, kannst du die Auswahl und eine eventuelle Renovierung der Immobilie entsprechend anpassen. So schaffst du ein Objekt, das perfekt auf die Bedürfnisse deiner zukünftigen Mieter zugeschnitten ist und sorgst für gute Mieter-Beziehungen.

Immobilienarten

Abhängig von deinem Budget, dem Zeitaufwand, den du investieren möchtest, und deinen finanziellen Zielen, gibt es verschiedene Immobilienarten, die für dich infrage kommen:

• Klassische Wohnungen und Einfamilienhäuser: Diese sind oft stabil und attraktiv für Familien oder Paare.
• WG-taugliche Wohnungen: Wohnungen mit mehreren getrennten Zimmern, aber gemeinsamen Küche und Bad, können sehr gute Renditen erzielen, da du mehrere Mietparteien hast. Bedenke jedoch, dass hier die Abnutzung tendenziell höher sein kann und die Fluktuation der Mieter eventuell steigt. Hier ist eine genaue Abwägung notwendig.
• Gewerbeimmobilien: Auch wenn dieser Ratgeber den Fokus auf Wohnimmobilien legt, sind Gewerbeimmobilien eine weitere Option, die aber oft ein tieferes Verständnis des Marktes erfordert.

Wähle die Immobilie, die am besten zu deiner individuellen Situation und deinen Zielen passt.

Kauf von Immobilien im Firmenmantel

Es kann erhebliche steuerliche Vorteile haben, deine Immobilien nicht persönlich, sondern über eine Firma (z.B. eine GmbH oder eine KG) zu halten. Besonders interessant ist dies, wenn du bereits ein Unternehmen mit hohen Gewinnen hast, die du reinvestieren möchtest. Anstatt die Gewinne erst privat auszuschütten und dann zu investieren, kann eine direkte Investition innerhalb der Firma oder im Rahmen eines Holding-Konstrukts Sinn ergeben.

Kläre deine individuelle Situation unbedingt mit einem erfahrenen Steuerberater ab! Er kann dir eine maßgeschneiderte, steueroptimale Lösung erarbeiten, die deinen Vermögensaufbau deutlich beschleunigen kann.

Welche Steuern und Gebühren fallen an?

Als Immobilieninvestor kommst du um bestimmte Steuern und Gebühren nicht herum. Diese solltest du unbedingt von Anfang an in deine Kalkulation einbeziehen:

• Kaufnebenkosten: Schon beim Kauf fallen erhebliche Nebenkosten an, die du zum Kaufpreis hinzurechnen musst. Dazu gehören:
  • Grunderwerbsteuer: Diese variiert je nach Bundesland und liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
  • Maklerprovision: Wenn du einen Makler beauftragst, können hier etwa 3 % bis 7 % des Kaufpreises anfallen (oft geteilt zwischen Käufer und Verkäufer). Die Maklerprovision ist seit 2020 durch das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten neu geregelt und wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
  • Notarkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags fallen etwa 1,5 % des Kaufpreises an.
  • Kosten für den Grundbucheintrag: Hierfür musst du mit etwa 0,5 % des Kaufpreises rechnen.
• Spekulationssteuer beim Verkauf: Verkauft du deine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb, ist der erzielte Gewinn steuerpflichtig (die sogenannte Spekulationssteuer). Nach Ablauf dieser 10-Jahres-Frist ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei, was einen erheblichen Vorteil darstellt. Plane daher, wenn möglich, eine langfristige Haltedauer ein, um voll von der Wertsteigerung zu profitieren.
• Laufende Kosten und neue Regulierungen: Als Vermieter musst du immer damit rechnen, dass dir von Seiten der Politik neue Kosten oder Verpflichtungen auferlegt werden. Beispiele hierfür sind:
  • Klimaschutzgesetzgebung und energetische Sanierungen: Zunehmend sind Vermieter verpflichtet, in energetische Sanierungen zu investieren. Dies kann erhebliche Kosten verursachen, die du in deiner Renditekalkulation und durch ausreichende Rücklagenbildung berücksichtigen musst. Seit Januar 2024 müssen beispielsweise neue Heizungen in Bestandsgebäuden einen Anteil von 65 % erneuerbarer Energien nutzen, was hohe Investitionen bedeuten kann.
  • CO2-Steuer: Die CO2-Steuer auf Brennstoffe (Heizöl, Gas) wird seit 2023 zwischen Mieter und Vermieter geteilt, wobei der Vermieteranteil bei schlecht sanierten Gebäuden höher ausfällt. Dies kann deine Rendite mindern.
  • Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen: In vielen deutschen Städten gibt es Regelungen zur Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen, die deine potenziellen Mieteinnahmen begrenzen können.

Eine Software zur Immobilienverwaltung kann dabei helfen, die Kosten und Gebühren deiner Immobilie im Blick zu behalten.

Lohnt sich die Investition in Mietimmobilien noch?

Die kurze und klare Antwort lautet: Ja! Mietimmobilien sind weiterhin sehr gefragt, und verschiedene Faktoren wie Neubauhemmnisse und anhaltende Immigration deuten darauf hin, dass dies auch in Zukunft so bleiben wird.

Es stimmt, dass die aktuelle Regulierung das Vermieten tendenziell komplexer und kostenintensiver macht. Es besteht die Gefahr, dass ein immer größerer Teil der Nebenkosten und Sanierungspflichten auf Vermieter abgewälzt wird.

Dennoch bleibt eine Investition in Immobilien attraktiv, weil es sich um einen sicheren Sachwert handelt, der auch geldpolitische Verwerfungen gut überstehen kann. Immobilien bieten eine greifbare Sicherheit und Wertstabilität, die in unsicheren Zeiten besonders geschätzt wird.

Entscheidend ist: Stelle dich steuerlich optimal auf und plane mit einem langfristigen Anlagehorizont. Kurzfristige Gewinne sind in diesem Markt selten das Ziel. Mit einer durchdachten Strategie und dem nötigen Wissen kannst du auch in Zukunft erfolgreich in Mietimmobilien investieren und dein Vermögen nachhaltig aufbauen.

FAQs

Welche Immobilienarten eignen sich aktuell besonders für Investoren?

Aktuell sind energieeffiziente Immobilien in urbanen oder wirtschaftsstarken Regionen besonders gefragt. Kleine Wohnungen für Singles oder Paare und WG-taugliche Objekte bieten hohe Renditechancen. Attraktive Mehrfamilienhäuser bieten Skalierungsvorteile, erfordern jedoch mehr Kapital und Managementaufwand. Achte dabei besonders auf qualitätsvolle Immobilien in gefragten Lagen.

Welche Herausforderungen erwarten Vermieter in Zukunft?

Höhere Zinsen, energetische Sanierungspflichten und strengere Regularien wie die CO₂-Steuer erhöhen die Kosten. Auch steigende Bau- und Renovierungskosten belasten die Rendite erheblich. Ein solides Finanzmanagement, Rücklagenbildung und die Optimierung der Immobilie sind essenziell, um diese Herausforderungen zu meistern und langfristig profitabel zu bleiben.

Welche Rolle spielt die Lage der Immobilie bei der Investition?

Die Lage bestimmt, wie gut eine Immobilie vermietbar ist und ob sie langfristig an Wert gewinnt. Gute Mikrolagen bieten Nähe zu Nahverkehr, Schulen und Geschäften, was entscheidend ist. Makrolagen mit wirtschaftlicher Stärke und Zuzug bieten optimale Rahmenbedingungen für Mietnachfrage und Werterhalt, was eine nachhaltige Investition begünstigt.

Welche steuerlichen Vorteile haben Vermieter?

Vermieter können weiterhin Werbungskosten, Zinszahlungen und Abschreibungen (AfA) absetzen. Die Steuerersparnis erhöht die Rentabilität deutlich. Auch können Investitionen in Energieeffizienz steuerlich begünstigt sein. Ein Steuerberater hilft, die individuelle Steuerlast zu optimieren und alle relevanten Vorteile vollständig zu nutzen, um das maximale Einsparpotenzial auszuschöpfen.

Zusammenfassung: Investition in Mietimmobilien

Als Vermieter trägst du Verantwortung – sowohl für die Einhaltung rechtlicher Vorgaben als auch für die Sicherheit und Zufriedenheit deiner Mieter. So lange du diese Verpflichtungen ernst nimmst und dich gut vorbereitest, steht einem zuverlässigen Einkommen aus deiner Vermietung nichts im Wege.

• Finanzierung als Hebel: Bankfinanzierungen sind der gängige Weg, um mit geringem Eigenkapital die Rendite zu hebeln. Achte auf deine Bonität und einen positiven Cashflow.
• Die Lage entscheidet: Die Mikro- und Makrolage deiner Immobilie ist entscheidend für die Attraktivität und die Mieterfindung.
• Zielgruppe definieren: Wähle deine Immobilie passend zu deinen bevorzugten Mieterarten und passe gegebenenfalls Ausstattung und Renovierung an.
• Immobilienart und Budget: Finde die passende Immobilienart, die zu deinem Budget, deiner Zeit und deinen finanziellen Zielen passt.
• Steuerliche Optimierung: Prüfe gemeinsam mit deinem Steuerberater, ob das Halten der Immobilie in einem Firmenmantel steuerliche Vorteile bietet.
• Kosten im Blick: Kalkuliere alle Kaufnebenkosten sowie laufende Kosten und potenzielle zukünftige Belastungen durch neue Regulierungen ein.

Investitionen in Mietimmobilien können eine hervorragende Säule für den langfristigen Vermögensaufbau sein. Eine Immobilienverwaltungssoftware wie Rentila ist ideal geeignet, um alle Kosten und Pflichten im Auge zu behalten und eine erfolgreiche Investition in Mietimmobilien zu tätigen.

Immobilieninvestor Ratgeber Vermieter.