Simulator für Mietinvestitionen
Der Simulator für Mietinvestitionen berechnet die Rentabilität eines Mietobjekts: Cashflow, Renditen, Verschuldung, eine Gesamtnote und eine Prognose über die Haltedauer. Sie erreichen ihn über den Bereich „Werkzeuge“ und dann „Investitionsrechner“.
Alles wird während der Eingabe in Ihrem Browser neu berechnet: Es gibt keine Schaltfläche „Speichern“.
Wichtig!
Eine Simulation wird nie gespeichert. Wenn Sie die Seite verlassen oder neu laden, kehren alle Felder auf ihre Standardwerte zurück.
Nutzen Sie „Drucken“ oder „Herunterladen“, bevor Sie die Seite verlassen, wenn Sie sie festhalten möchten.
Mit einem neuen Projekt oder einer bestehenden Immobilie beginnen
Oben im Block „Immobilie“ bietet die Liste „Zu analysierende Immobilie“ den Eintrag „Neues Projekt“ — die Felder enthalten dann Beispielwerte — oder eine Ihrer Immobilien. Die Auswahl einer Immobilie übernimmt deren Stammdaten: Kaufpreis und Kaufnebenkosten, Renovierungskosten, Maklerkosten, Miete, Nebenkosten, Grundsteuer, aktueller Marktwert und Vermietungsart. Das Eigenkapital wird aus dem erfassten Darlehen abgeleitet; der Darlehensnehmer-Versicherungszins wird nur übernommen, wenn er als Prozentsatz erfasst ist.
Fehlende Angaben werden als 0 übernommen, und ein Wechsel der Immobilie setzt zuerst alle Felder zurück. Aufgeführt werden nur Immobilien, auf die Sie Zugriff haben, ohne archivierte Objekte und ohne Papierkorb — siehe Eine Einheit anlegen, bearbeiten oder löschen.
Die Detailstufe wählen
Drei Reiter bestimmen, wie viele Felder angezeigt werden: „Anfänger“ beschränkt sich auf das Wesentliche; „Erweitert“ ergänzt Renovierung, Möblierung, Nebenkosten, Leerstand, Gebäudekosten, Instandhaltung, Verwaltung und steuerliche Annahmen; „Fortgeschritten“ ergänzt die jährliche Mietanpassung, detaillierte Steuereinstellungen, den Wiederverkauf, die Jahresprognose und den IRR.
Der Wechsel zurück auf eine niedrigere Stufe blendet die Felder aus, behält aber ihre Werte: Sie fließen weiterhin in die Berechnung ein.
Die Annahmen erfassen
Die linke Spalte fasst die Annahmen in Blöcken zusammen: „Immobilie“, „Finanzierung“, „Mieteinnahmen“, „Betriebskosten“, „Steuerliche Annahmen“ und „Annahmen zum Wiederverkauf“. „Kreditbetrag“ und „Monatliche Rate“ lassen sich nicht eingeben: Der Kredit sind die Gesamtkosten abzüglich Eigenkapital, die Rate enthält die Darlehensversicherung. „Rückstellung für Instandhaltung“ und „Mietverwaltungsgebühren“ werden als Prozentsatz der Miete angegeben; „Aktueller Marktwert“ ersetzt den Kaufpreis als Grundlage der Wertentwicklung.
Ist ein Wert unstimmig — Kaufpreis oder Laufzeit gleich null, Zinssatz über 20 %, Leerstand außerhalb von 0 bis 100 %, Eigenkapital höher als die Gesamtkosten —, ersetzt das Banner „Unvollständige oder inkonsistente Daten“ die Note und nennt, was zu korrigieren ist.
Die Ergebnisse lesen
Die rechte Spalte aktualisiert sich bei jedem Tastendruck:
- die Note von A bis F mit ihrem Kommentar;
- „Monatlicher Cashflow — nach Steuern“, mit dem Cashflow vor Steuern, dem Jahres-Cashflow und einem Balkendiagramm über zehn Jahre;
- „Bruttorendite“, „Nettorendite“ und „Netto-Netto-Rendite“, wobei jede Kachel ihre Formel nennt;
- „Break-even-Miete“, die Miete, ab der der Cashflow null wird;
- „Gesamtinvestition“ und „Beleihungsauslauf (LTV)“;
- „Risikobewertung“ von 100: Verschuldung, Cashflow-Marge, Leerstand und Bruttorendite. Je niedriger, desto sicherer das Geschäft.
Auf der Stufe „Fortgeschritten“ kommen „Jahresprognose“, „Geschätzter Wiederverkaufswert“, „Netto-Veräußerungsgewinn“ und „IRR“ hinzu.
Wie die Note zustande kommt
A und B: positiver Cashflow nach Steuern bei geringem oder moderatem Risiko. C: knapper oder leicht negativer Cashflow. D: ein bewusst hingenommener monatlicher Verlust. F: stark negativer Cashflow oder sehr hohes Risiko. Die Note ergibt sich vollständig aus Ihren Annahmen — zwei Prozentpunkte mehr Leerstand genügen manchmal, um sie zu verändern.
Wie die Steuer abgebildet wird
Den Block „Steuerliche Annahmen“ gibt es nur auf der französischen Version der Website. Anderswo wird keine Steuer abgebildet: Der Cashflow nach Steuern entspricht dem Cashflow vor Steuern.
In Frankreich steuert „Vermietungsart“ alles Weitere: „Unmöblierte Vermietung“, „Möblierte Vermietung“ oder „Keine Steuerberechnung“. Die Liste „Steuerregime“ passt sich der Wahl an — „Micro-foncier (30 % Pauschalabzug)“ oder „Reales Steuerregime (tatsächliche, abzugsfähige Kosten)“, „LMNP real + Abschreibung“ oder „Micro-BIC (Pauschalabzug 50%)“ —, danach erfassen Sie „Grenzsteuersatz“ und „Sozialabgaben“. Die Stufe „Fortgeschritten“ öffnet die Abzüge, die Abschreibung und die Details der Steuer auf den Veräußerungsgewinn.
Wichtig!
Die Steuerberechnung ist eine vereinfachte Schätzung: Die Regeln hängen von Ihrer persönlichen Situation ab.
Weder der Zuschlag auf hohe Veräußerungsgewinne noch die Pauschalen für Kosten und Arbeiten, noch der Verlustvortrag aus Vermietung, noch die Obergrenzen der Micro-Regime werden abgebildet. Sprechen Sie mit einem Steuerberater, bevor Sie sich binden.
Zwei Immobilien vergleichen
Der Reiter „Vergleichen“ stellt „Objekt A“ und „Objekt B“ nebeneinander, je dreizehn Felder, mit Beispielwerten vorbelegt und unabhängig vom Reiter „Einzelobjekt“. Die Tabelle vergleicht Gesamtinvestition, Kredit, Rate, Cashflows, Renditen, Break-even-Miete, LTV, Risikobewertung und Note und benennt Zeile für Zeile einen „Gewinner“.
Die Belastbarkeit mit Szenarien prüfen
Der Reiter „Szenarien“ spielt dreimal durch, was Sie unter „Einzelobjekt“ eingegeben haben: „Vorsichtig“ (Miete −5 %, Leerstand +2 Punkte, Kosten +10 %, Zins +0,5 Punkte), „Basisszenario“ (Ihre Daten, die einzige Karte mit Note) und „Best Case“ (Miete +5 %, Leerstand −1 Punkt, Kosten unverändert). Die beiden seitlichen Karten zeigen die Abweichung zum Basisszenario. Eine Investition ist solide, wenn das vorsichtige Szenario noch einen akzeptablen Cashflow abwirft.
Die Simulation drucken oder herunterladen
Das Menü „…“ oben rechts bietet „Drucken“, das die aufbereitete Simulation in einem neuen Tab öffnet, und „Herunterladen“ in den Formaten Adobe PDF, Word und Open office. Das Dokument enthält Note, Ergebnisse, Ihre Daten, den Wiederverkauf und die Jahresprognose — auch von der Stufe „Anfänger“ aus.
Nur der Reiter „Einzelobjekt“ wird exportiert, Vergleich und Szenarien nicht. Sind Felder unstimmig, bricht der Export ab und die Fehler werden angezeigt.
