Die Vor- und Nachteile der Selbstverwaltung deiner Vermietimmobilie

Du beginnst also dir dein eigenes Portfolio an Mietimmobilien zuzulegen. Die Immobilien sind bereit für die Vermietung und du stehst nun vor der Wahl, ob du die Verwaltung selbst übernehmen sollst oder sie in die Hände eines Profis legen möchtest. Wie bei allem im Leben gibt es auch bei dieser Entscheidung ein Für und ein Wider. In diesem Ratgeber findest du einen Ãœberblick über die Vor- und Nachteile der Selbstverwaltung deiner Mietimmobilie. Los geht’s.

Vorteile der Selbstverwaltung

Eine Lernmöglichkeit

Wenn es sich um deine erste Immobilie handelt, dann erscheint es sicher wie eine große Herausforderung, sich selbst um die Immobilie zu kümmern. Schließlich machst du alles zum ersten Mal. Und du denkst wahrscheinlich, dass eine Hausverwaltung sich besser um alle Angelegenheiten kümmern sollte. Aber die Verwaltung einer Mietimmobilie ist zwar ein Beruf, aber auch keine Raketenwissenschaft. Viele Vermieter kümmern sich selbst um ihre Mietobjekte. Und die erste Immobilie ist die perfekte Gelegenheit, um alle Details kennenzulernen und zu verstehen.

Natürlich wird dir der eine oder andere Fehler unterlaufen, aber das ist gleichzeitig eine wunderbare Gelegenheit zu lernen. Und wenn du später viele Immobilien hast und eine Hausverwaltung nutzen möchtest, dann kennst du dich aus und kannst einschätzen, ob er sie eine gute Arbeit leistet.

Keine Verwaltungskosten

Ein weiterer Hauptvorteil sind natürlich die gesparten Verwaltungskosten, wenn du die Verwaltung selbst übernimmst. Diese können sich netto schnell auf 20 bis 30 Euro pro Einheit und Monat belaufen. Es hängt also auch sehr stark von deiner Kalkulation und deine Marge ab, ob du dir eine Hausverwaltung leisten möchtest. Besonders bei deiner ersten Immobilie ist es von großer Bedeutung, dass du einen deutlichen positiven Cash Flow vorweisen kannst, der deine Bonität für spätere Immobilieninvestitionen stärkt. Rechne hier also mit spitzer Feder und sei lieber vorsichtig und konservativ bezüglich deiner Bonität.

Es ist dein Eigentum und deine Verantwortung

Du hast mit großem Aufwand deine erste Immobilie gesucht, finanziert und renoviert. Du hast dir passende Mieter gesucht und ausgewählt. Und jetzt möchtest du vielleicht auch weiterhin die komplette Kontrolle über dein Investment behalten. Denn du selbst wirst immer gründlicher, zuverlässiger und mit größerer Hingabe die Aufgaben erfüllen. Schließlich möchtest du erfolgreich in Immobilien investieren. Für eine Hausverwaltung ist alles nur eine Standardaufgabe, die abgearbeitet werden muss. Aber sie wird niemals wie ein Eigentümer engagiert sein. Vielleicht hast du auch schon vertrauenswürdige Handwerker, die du einsetzen kannst. Oder möchtest möglichst viel selbst erledigen. Dann solltest du keine Hausverwaltung nutzen, sondern die Verantwortung ganz selbst wahrnehmen.

Nachteile der Selbstverwaltung

Hoher Zeiteinsatz

Die Verwaltung von Immobilien kann eine sehr zeitaufwendige Angelegenheit sein. Insbesondere wenn du noch keine Prozesse und Abläufe geschaffen hast. Wenn du gleichzeitig Vollzeit arbeitest, dann kann es sehr schwer werden mehrere Immobilien nebenbei zu verwalten. Schließlich richtet sich der Zeitpunkt eines Wasserschadens bei deinen Mietern nicht nach deinem Hauptjob. Wenn du also zu viel deiner wertvollen Freizeit für die Verwaltung deiner Mietimmobilien opfern musst, dann solltest du dir überlegen, eine Hausverwaltung zu nutzen.

Rechtliche Risiken

Bedenke, dass du dich an alle rechtlichen Vorgaben halten musst bei deinen Aufgaben. Und dass du Probleme bekommst, wenn du dort Fehler machst. Dies beginnt beim Datenschutz und geht bis hin zu den korrekt installierten und gewarteten Rauchmeldern. Wenn du dir hier sehr unsicher bist, dann solltest du überlegen, einem Profi die Hausverwaltung zu übergeben. Nimm dies bitte sehr ernst.

Kontakt mit privaten und persönlichen Themen

Nicht alles im Leben findet ein gutes Ende. Manchmal gehen Dinge schief. Wenn dein Mieter beispielsweise die Miete nicht mehr zahlen kann, oder du ihn schlimmstenfalls kündigen musst, dann kann das auch für dich menschlich sehr schwierig sein, wenn der Mieter gerade in einer Lebenskrise steckt. Dann musst du manchmal schwierige Entscheidungen treffen und umsetzen, die du vielleicht nicht treffen möchtest. Bereite dich auf solche Situationen vor und überlege genau, ob du das selbst übernehmen möchtest. Manchmal ist es emotional gut, wenn man solche Aufgaben und Gespräche delegieren kann.

Geringere Ersparnisse als erwartet

Die Kosten spielen eine zentrale Rolle bei deiner Entscheidung. Wenn Hausverwaltung kostenlos wäre, dann würden es wohl alle abgeben. Für den Fall, dass du es selbst verwaltest, dann spielen die gesparten Ausgaben meistens eine zentrale Rolle. Wenn du einen schlechten Hausverwalter findest, dann kann es passieren, dass er dir überteuerte Handwerkerleistungen vermittelt oder nicht das nötige Verhandlungsgeschick an den Tag legt, um wirklich gute Preise zu bekommen. Hier musst du große Sorgfalt an den Tag legen, um einen guten Hausverwalter zu engagieren. In dieser Situation profitierst du von seinem guten Netzwerk an Partner, und du bekommst gute Preise und schnelle Leistung. Auch kennt er vielleicht Partner, die dir schnell auch in schwierige Wohnungen einen Mieter finden können. Sodass dein Leerstand minimal wird.

Fehler können teuer werden

Natürlich lernst du aus Fehlern. Aber das kann auch sehr teures Lehrgeld sein. Der schlimmste Fehler, der dir passieren kann, ist einen Mieter zu wählen, der dann nicht bezahlt. Das kann deinen finanziellen Ruin bedeuten.

Hier kann ein erfahrener Hausverwalter hilfreich sein. Zum einen hat er Prozesse und Abläufe, die eingespielt sind. Zum anderen hat er idealerweise ein umfassendes Fachwissen und ein großes Netzwerk mit Ansprechpartner für jedes Problem.

Zusammenfassung: Vor- und Nachteile der Selbstverwaltung

Hier nochmal das Wichtigste in Kürze:

• Wenn du die Verwaltung deiner Mietimmobilie übernehmen möchtest, dann kannst du sehr schnell alles wichtige lernen. Und du hast die vollständige Kontrolle und den direkten Kontakt zu deinen Mietern.
• Dann musst du aber größte Sorgfalt bei der Auswahl deiner Mieter walten lassen.
• Auch musst du gewissenhaft alle rechtlichen Anforderungen erfüllen – vom Datenschutz bis zur Rauchmelderpflicht.
• Wenn du schon stark eingespannt bist, dann solltest du vielleicht nicht selbst die Hausverwaltung übernehmen.
• Du musst einen guten Umgang mit den schwierigen Themen des Vermietens entwickeln.
• Auch kann dir eine Hausverwaltung mit ihrer Erfahrung und ihrem Netzwerk sehr helfen, wenn du noch am Anfang deiner Vermieterkarriere stehst.

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